Divorce et bien immobilier : vendre, racheter la part de l'autre ou rester en indivision ?

Qui reste dans le logement pendant la procédure de divorce ?

Tant que le divorce n'est pas prononcé, le logement de la famille est protégé : les époux ne peuvent pas, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels ce logement est assuré (article 215, alinéa 3, du Code civil). Même l'époux seul propriétaire ne peut donc ni le vendre ni le donner à bail sans le consentement de son conjoint.

Dans un divorce judiciaire, le juge aux affaires familiales statue, au titre des mesures provisoires, sur les modalités de la résidence séparée et attribue à l'un des époux la jouissance du logement et du mobilier, ou la partage entre eux, « en précisant son caractère gratuit ou non » et, le cas échéant, en constatant l'accord des époux sur le montant d'une indemnité d'occupation (article 255, 3° et 4°). Il peut aussi désigner celui qui réglera provisoirement les échéances du crédit (article 255, 6°).

Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation ?

L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité (article 815-9 du Code civil). Après le divorce, l'ex-époux qui continue d'occuper seul le bien commun ou indivis doit donc cette indemnité à l'indivision, jusqu'au partage ou à la vente. Elle s'inscrit dans les comptes de la liquidation, aux côtés des sommes que chacun a payées pour le compte de l'indivision — échéances du prêt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux — et dont il peut demander qu'il soit tenu compte.

Aucun barème légal ne fixe son montant : il se discute à partir de la valeur locative du bien, que l'on établit par des avis de valeur ou par une expertise. Plus la situation dure, plus la somme grossit ; à l'inverse, l'article 815-10 du Code civil interdit toute recherche relative aux fruits et revenus de l'indivision plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être. Laisser le logement « en l'état » pendant des années est donc rarement une bonne stratégie, ni pour celui qui occupe, ni pour celui qui est parti.

Vente, soulte, indivision, attribution préférentielle : quelle solution choisir ?

À défaut d'accord et si aucune attribution n'est possible, le juge peut ordonner la vente du bien aux enchères, appelée licitation : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision (article 815 du Code civil). C'est presque toujours la pire issue financière pour les deux époux, et cette perspective est un puissant levier de négociation.

Comment se calcule une soulte ?

La soulte est la somme que verse l'époux qui conserve le bien pour compenser la part de l'autre. Son calcul part de la valeur actuelle du bien, dont on déduit le capital restant dû du prêt ; la valeur nette est ensuite répartie selon les droits de chacun — par moitié pour un bien commun, selon les proportions de l'acte d'achat pour un bien indivis entre époux séparés de biens.

Exemple simplifié : une maison commune vaut 400 000 € et il reste 100 000 € de prêt à rembourser. La valeur nette est de 300 000 €, soit 150 000 € pour chacun. L'époux qui conserve la maison verse 150 000 € à l'autre et reprend seul le prêt de 100 000 €. Ce calcul de base est ensuite corrigé par les comptes de la liquidation du régime matrimonial : récompense due à l'époux qui a apporté des fonds propres, créances entre époux, indemnité d'occupation, échéances payées par un seul depuis la séparation.

Quels sont les frais d'un rachat de soulte ?

• Le droit de partage de 1,10 %, applicable aux partages consécutifs à un divorce (article 746 du Code général des impôts), calculé sur la valeur des biens partagés après déduction du passif.
• Les émoluments du notaire, réglementés et proportionnels à la valeur des biens partagés, auxquels s'ajoutent les émoluments de formalités et les débours.
• La contribution de sécurité immobilière, de 0,10 % de la valeur du bien immobilier, perçue lors de la publication de l'acte.
• Les frais liés au financement : nouveau prêt ou avenant, garantie, et le cas échéant nouvelle assurance emprunteur.

Le montant exact des frais d'acte est chiffré par le notaire à partir de la valeur retenue pour le bien. Demandez ce chiffrage avant de vous engager sur le montant de la soulte : il entre dans le budget de celui qui rachète. Les autres postes de dépense d'un divorce sont détaillés sur la page coût et durée.

Que devient le prêt immobilier souscrit à deux ?

Les époux co-emprunteurs sont presque toujours solidaires : la banque peut réclamer la totalité des échéances à l'un ou à l'autre. Le divorce n'y change rien. Le jugement ou la convention de divorce répartit la charge de la dette entre les ex-époux, mais la banque, qui n'y est pas partie, conserve ses droits contre chacun tant qu'elle n'a pas accepté la désolidarisation de celui qui quitte le bien.

• En cas de rachat de soulte, l'époux qui conserve le bien doit obtenir l'accord de la banque pour reprendre seul le prêt, ou souscrire un nouveau prêt qui rembourse l'ancien et finance la soulte. La banque apprécie sa seule capacité de remboursement.
• Tant que la désolidarisation n'est pas actée par écrit, l'époux qui a quitté le logement reste exposé à une action de la banque en cas d'impayé, et ce prêt continue de peser sur sa capacité d'emprunt.
• L'assurance emprunteur doit être adaptée à la nouvelle répartition.

Il est donc prudent de subordonner la signature de l'acte de partage à l'accord écrit de la banque, et de régler dans la convention le sort des échéances payées entre la séparation et le partage.

Et si le logement appartient à un seul des époux ?

Le bien acheté par un époux avant le mariage, ou reçu par donation ou succession, lui reste propre : il n'y a rien à partager, mais souvent des comptes à faire. Si la communauté a remboursé une partie du crédit ou payé des travaux, l'époux propriétaire lui doit une récompense.

L'autre époux n'est pas pour autant sans droit sur le logement. Si le local servant de logement à la famille appartient en propre à l'un des époux, le juge peut le concéder à bail au conjoint qui exerce l'autorité parentale sur un ou plusieurs enfants, lorsque ceux-ci y résident habituellement et que leur intérêt le commande. Le juge fixe la durée du bail, peut le renouveler jusqu'à la majorité du plus jeune des enfants, et peut le résilier si des circonstances nouvelles le justifient (article 285-1 du Code civil).

Résidence secondaire, bien loué, lot de copropriété : les mêmes règles ?

Oui. Les résidences secondaires, garages, terrains et biens donnés en location suivent les mêmes règles de partage que l'ancien domicile conjugal. Pour un bien loué, les loyers perçus après la dissolution du régime reviennent à l'indivision et se partagent ; les ex-époux peuvent choisir de conserver le bien en indivision pour continuer à le louer, en organisant la gestion dans une convention d'indivision.

Ces situations font appel à d'autres domaines d'intervention du cabinet : relations avec le locataire et congé pour vente, traités dans la rubrique droit du logement ; charges et travaux votés en assemblée générale pendant l'indivision, traités dans la rubrique droit immobilier.

Comment le cabinet vous accompagne

Le cabinet intervient à la fois en droit de la famille et en droit immobilier. Dans un divorce avec patrimoine immobilier, cela permet de traiter dans un même dossier la jouissance du logement pendant la procédure, l'évaluation du bien, les comptes d'indivision, la négociation de la soulte et la sécurisation du prêt, en lien avec votre notaire et votre banque.

• Avant la procédure : simulation des différentes issues (vente, soulte, indivision) avec leurs frais, pour négocier en connaissance de cause.
• Pendant la procédure : demandes relatives à la jouissance du logement, à son caractère gratuit ou onéreux et à la prise en charge du crédit devant le juge aux affaires familiales de Grasse.
• Après le divorce : sortie d'indivision amiable, ou partage judiciaire et attribution préférentielle en cas de blocage.

Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer les propriétaires de tout le secteur, de Villeneuve-Loubet à Saint-Laurent-du-Var et Vence. Les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Code civil, article 255 (mesures provisoires : jouissance du logement) — Légifrance
• Code civil, article 262-1 (gratuité de la jouissance jusqu'à la demande en divorce) — Légifrance
• Code civil, article 215 (protection du logement de la famille) — Légifrance
• Code civil, article 815-9 (indemnité d'occupation) — Légifrance
• Code civil, article 815-10 (fruits et revenus de l'indivision, délai de cinq ans) — Légifrance
• Code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l'indivision) — Légifrance
• Code civil, article 1873-3 (durée de la convention d'indivision) — Légifrance
• Code civil, article 831-2 (attribution préférentielle du local d'habitation) — Légifrance
• Code civil, articles 1467 à 1480 (article 1476 : attribution préférentielle et soulte en cas de divorce) — Légifrance
• Code civil, article 285-1 (bail du logement appartenant en propre à un époux) — Légifrance
• Code général des impôts, article 746 (droit de partage) — Légifrance
• Divorce : quelles sont les règles de partage des biens des époux ? — service-public.gouv.fr
• Divorce : procédure de partage des biens — service-public.gouv.fr
• Divorce : dettes et emprunts contractés pendant le mariage — Notaires de France
• Divorce et partage des biens (frais d'acte) — Notaires de France

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