Vice caché immobilier : de combien de temps dispose l'acheteur pour agir ?

Par Maître Christophe Pastorino, avocat au Barreau de GrasseMis à jour le 21 septembre 20269 min de lecture

L'essentiel

L'acheteur d'un bien immobilier doit engager l'action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Ce délai est un délai de prescription : il peut être interrompu par une assignation, même en référé-expertise, et suspendu pendant l'expertise judiciaire. La Cour de cassation juge en outre que l'action ne peut plus être exercée au-delà de vingt ans à compter du jour de la vente (article 2232 du Code civil). Pour un bien situé à Cagnes-sur-Mer, l'action peut être portée devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Sur cette page

Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés après un achat immobilier ?
À partir de quand le délai de deux ans commence-t-il à courir ?
Le délai de deux ans est-il un délai de prescription ou de forclusion ?
Qu'est-ce que le délai butoir de vingt ans ?
L'assignation en référé-expertise arrête-t-elle le délai ?
Quels sont les délais pour les autres recours de l'acheteur ?
Achat sur plan (VEFA) : pourquoi le délai n'est-il que d'un an ?
Que faire dès la découverte d'un désordre dans votre logement ?
Questions fréquentes
Textes et sources officielles

Quel est le délai pour agir en garantie des vices cachés après un achat immobilier ?

L'article 1648, alinéa 1er, du Code civil est sans ambiguïté : l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Cette rédaction est en vigueur depuis le 28 mars 2009. Le délai vaut aussi bien pour l'action rédhibitoire (rendre le bien et récupérer le prix) que pour l'action estimatoire (garder le bien et obtenir une réduction du prix), présentées sur la page vice caché immobilier.

« Intenter l'action » signifie saisir le tribunal : faire délivrer une assignation au vendeur par un commissaire de justice. Une lettre recommandée, une mise en demeure, une déclaration à l'assureur ou des discussions avec le vendeur ou l'agence n'arrêtent pas le délai. Le risque classique est de laisser passer ces deux ans en pourparlers.

À partir de quand le délai de deux ans commence-t-il à courir ?

Le délai de deux ans ne court pas à compter de la vente ni de la remise des clés, mais à compter de la découverte du vice. Un acheteur qui découvre en 2026 un défaut affectant une maison achetée en 2019 peut donc encore agir, sous réserve du délai butoir de vingt ans.

La date de découverte est une question de fait, que le tribunal tranche au vu des pièces. C'est le premier terrain de défense du vendeur, qui cherchera à démontrer que l'acheteur connaissait le désordre depuis plus de deux ans : un courriel ancien décrivant les infiltrations, un devis, une déclaration de sinistre ou le rapport d'un technicien mandaté par l'assureur peuvent être retenus comme point de départ. À l'inverse, lorsque seule une expertise a permis de comprendre la cause et l'ampleur du désordre, l'acheteur soutiendra que le vice n'a été réellement découvert qu'à la lecture du rapport.

Ne comptez pas sur la date la plus favorable

Par prudence, je calcule toujours le délai à partir de la première manifestation sérieuse du désordre, et non à partir du rapport d'expertise. Si vous avez constaté des infiltrations, des fissures évolutives ou la présence d'insectes xylophages, consultez sans attendre : chaque mois compte.

Le délai de deux ans est-il un délai de prescription ou de forclusion ?

La question a longtemps divisé les chambres de la Cour de cassation. Elle a été tranchée par une chambre mixte le 21 juillet 2023 : le délai de deux ans prévu à l'article 1648, alinéa 1er, du Code civil est un délai de prescription (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-15.809). La Cour relève que l'acheteur doit être en mesure d'agir contre le vendeur dans un délai susceptible d'interruption et de suspension.

La conséquence pratique est importante : les causes d'interruption et de suspension de la prescription prévues par le Code civil s'appliquent à l'action en garantie des vices cachés, en particulier la suspension pendant l'expertise judiciaire ordonnée avant tout procès (article 2239 du Code civil). Cet arrêt a été rendu à propos d'une vente de biens mobiliers, mais il interprète l'article 1648, alinéa 1er, qui régit également les ventes d'immeubles.

Qu'est-ce que le délai butoir de vingt ans ?

Puisque le délai de deux ans ne court qu'à compter de la découverte du vice, il fallait une limite dans le temps. L'article 2232 du Code civil la fixe : le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit.

Pour la vente d'un immeuble, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé, à propos de la vente d'une maison, que l'action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de vingt ans à compter du jour de la vente (Cass. 3e civ., 8 décembre 2021, n° 20-21.439). La chambre mixte a confirmé cette solution le 21 juillet 2023 : le jour de la naissance du droit est, en matière de garantie des vices cachés, le jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 21-17.789, n° 21-19.936 et n° 20-10.763).

Deux précisions. Dans une chaîne de ventes successives, le délai de vingt ans se calcule à partir de la vente conclue par le vendeur contre lequel l'action est dirigée. Et pour les ventes conclues avant l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, qui a créé l'article 2232, l'application du délai butoir dépend de règles transitoires qui doivent être vérifiées au cas par cas.

L'assignation en référé-expertise arrête-t-elle le délai ?

Oui, et c'est l'une des raisons pour lesquelles le référé-expertise est presque toujours la première étape. Trois textes du Code civil se combinent.

L'assignation en référé interrompt le délai. La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (article 2241). L'interruption efface le délai déjà écoulé et fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien (article 2231). Elle produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance (article 2242), c'est-à-dire, en référé, jusqu'à l'ordonnance.
L'ordonnance qui désigne l'expert suspend le délai. La prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès (article 2239, alinéa 1er). La suspension arrête temporairement le cours du délai sans effacer le délai déjà couru (article 2230).
Le délai repart après l'exécution de la mesure. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée (article 2239, alinéa 2), soit en pratique le dépôt du rapport de l'expert.

Attention : ces effets ne profitent qu'à celui qui agit, et seulement contre ceux qu'il a assignés. La Cour de cassation juge que la suspension de l'article 2239 ne joue qu'au profit de la partie qui a sollicité la mesure d'instruction (Cass. 2e civ., 31 janvier 2019, n° 18-10.011). L'acheteur doit donc être lui-même demandeur à l'expertise, et faire assigner toutes les personnes contre lesquelles il envisage d'agir : vendeur, mais aussi, selon le cas, constructeur, diagnostiqueur, agent immobilier ou syndicat des copropriétaires. L'interruption est par ailleurs non avenue si le demandeur se désiste ou si sa demande est définitivement rejetée (article 2243).

Après le dépôt du rapport, n'attendez pas

Le Code civil garantit au moins six mois après l'exécution de la mesure d'instruction. Je recommande d'assigner au fond devant le tribunal judiciaire de Grasse dans les mois qui suivent le dépôt du rapport, sans chercher à exploiter un délai plus long dont le calcul pourrait être contesté par le vendeur.

Quels sont les délais pour les autres recours de l'acheteur ?

La garantie des vices cachés n'est pas le seul fondement possible. Lorsque le délai de deux ans est expiré ou discuté, il faut vérifier si un autre recours reste ouvert.

Délais pour agir après l'achat d'un bien immobilier affecté d'un désordre
Action	Délai	Point de départ	Texte
Garantie des vices cachés	2 ans (prescription)	Découverte du vice	Code civil, art. 1648, al. 1er
Garantie des vices cachés — délai butoir	20 ans au plus	Jour de la vente	Code civil, art. 2232 ; Cass. 3e civ., 8 décembre 2021, n° 20-21.439
Nullité de la vente pour dol	5 ans	Jour où le dol a été découvert	Code civil, art. 1144 et 2224
Manquement à l'obligation de délivrance conforme	5 ans	Jour où l'acheteur a connu ou aurait dû connaître les faits	Code civil, art. 1604 et 2224
Garantie décennale des constructeurs	10 ans	Réception des travaux	Code civil, art. 1792 et 1792-4-1
Garantie de bon fonctionnement (biennale)	2 ans minimum	Réception des travaux	Code civil, art. 1792-3
VEFA — vices et défauts de conformité apparents	1 an (forclusion)	Date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents	Code civil, art. 1642-1 et 1648, al. 2

Achat sur plan (VEFA) : pourquoi le délai n'est-il que d'un an ?

La vente en l'état futur d'achèvement obéit à un régime particulier. Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents (article 1642-1 du Code civil). L'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé de ces vices ou défauts apparents (article 1648, alinéa 2).

Ce délai d'un an est un délai de forclusion, et non de prescription. Une assignation, même en référé, l'interrompt (article 2241 du Code civil), mais l'article 2239, qui ne vise que la prescription, n'est pas rédigé pour les délais de forclusion : l'acquéreur en VEFA ne doit donc pas compter sur une suspension pendant l'expertise. Pour les désordres cachés qui apparaissent après la livraison, le vendeur d'immeuble à construire est tenu des garanties des constructeurs — décennale et bon fonctionnement — en application de l'article 1646-1 du Code civil.

Que faire dès la découverte d'un désordre dans votre logement ?

Datez la découverte : photographies horodatées, courriels, constat d'un commissaire de justice.
Rassemblez l'acte de vente, la promesse, les diagnostics et, en copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale remis avant la vente.
Ne réalisez pas de travaux définitifs avant qu'un expert ait constaté le désordre ; limitez-vous aux mesures conservatoires et conservez les factures.
Déclarez le sinistre à votre assureur si une garantie peut jouer ; attention, les actions dérivant du contrat d'assurance se prescrivent elles aussi par deux ans (voir refus d'indemnisation).
Faites vérifier les délais et la clause d'exclusion de garantie de votre acte avant toute démarche auprès du vendeur.

Je reçois à Cagnes-sur-Mer les acheteurs et les vendeurs de biens situés à Cagnes-sur-Mer, Saint-Laurent-du-Var, Villeneuve-Loubet, La Colle-sur-Loup, Vence et Biot, communes qui relèvent toutes du tribunal judiciaire de Grasse.

Questions fréquentes

J'ai acheté ma maison il y a huit ans : puis-je encore invoquer un vice caché ?

Oui, si vous avez découvert le vice depuis moins de deux ans. Le délai de deux ans de l'article 1648 du Code civil court à compter de la découverte du vice, et non à compter de la vente. La seule limite tenant à la date de la vente est le délai butoir de vingt ans de l'article 2232 du Code civil, que la Cour de cassation fait courir à compter du jour de la vente.

Une lettre recommandée au vendeur interrompt-elle le délai de deux ans ?

Non. Une lettre recommandée ou une mise en demeure n'interrompt pas la prescription de l'action en garantie des vices cachés. Le délai est interrompu par une demande en justice, même en référé, selon l'article 2241 du Code civil, ou par la reconnaissance par le vendeur du droit de l'acheteur, selon l'article 2240. Des discussions amiables qui s'éternisent font donc courir un risque réel de prescription.

Le délai continue-t-il de courir pendant l'expertise judiciaire ?

Non, pour l'acheteur qui a demandé l'expertise. L'article 2239 du Code civil suspend la prescription lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. Cette suspension ne profite qu'à la partie qui a sollicité la mesure.

Que se passe-t-il si j'agis après l'expiration du délai de deux ans ?

Le vendeur soulèvera la prescription et le tribunal déclarera l'action en garantie des vices cachés irrecevable, sans examiner le fond du dossier. Il faut alors rechercher si un autre fondement reste ouvert : la nullité de la vente pour dol, qui se prescrit par cinq ans à compter de la découverte du dol, ou la garantie décennale si des travaux ont été réceptionnés depuis moins de dix ans.

Le délai de deux ans s'applique-t-il aussi à la demande de dommages et intérêts ?

La demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1645 du Code civil, dirigée contre le vendeur qui connaissait le vice, repose sur la garantie des vices cachés. Par prudence, elle doit être engagée dans le même délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Une demande fondée sur le dol du vendeur obéit en revanche au délai de cinq ans du droit commun.

Textes et sources officielles

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