Charges de copropriété impayées : recouvrement par le syndicat et contestation par le copropriétaire

Syndicat des copropriétaires : quelles sont les étapes du recouvrement des charges ?

Le recouvrement des charges relève de la compétence exclusive du syndic, qui n'a pas besoin de l'autorisation de l'assemblée générale pour agir. Il peut réclamer les provisions du budget prévisionnel, les cotisations au fonds de travaux, les provisions pour travaux votés hors budget et les avances décidées en assemblée.

1. Relance simple, par lettre ou courriel, dès qu'un appel de fonds n'est pas réglé à sa date d'exigibilité.
2. Mise en demeure. Elle est désormais adressée par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé équivalent), sauf si le copropriétaire a demandé à conserver la voie postale. Elle fait courir les intérêts au taux légal. En cas d'indivision, tous les indivisaires doivent être mis en demeure, sauf clause contraire du règlement.
3. Tentative amiable obligatoire pour les petites créances. Lorsque l'impayé est inférieur ou égal à 5 000 euros, le syndic doit recourir à un conciliateur de justice, à un médiateur ou à une procédure participative avant de saisir le juge.
4. Saisine du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble : injonction de payer, procédure classique, ou procédure accélérée au fond de l'article 19-2.
5. Exécution : saisie des comptes ou des loyers, inscription de l'hypothèque légale, opposition sur le prix en cas de vente du lot et, en dernier recours, saisie immobilière.

Qu'est-ce que la procédure de l'article 19-2 et l'exigibilité anticipée ?

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 organise une déchéance du terme. À défaut de paiement d'une provision à sa date d'exigibilité, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les autres provisions de l'exercice non encore échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, constate le vote du budget ou des travaux par l'assemblée générale et la défaillance du copropriétaire, puis le condamne au paiement des provisions et sommes exigibles. Pour que cette procédure soit ouverte, la mise en demeure doit être rédigée avec soin.

Quelles garanties protègent la créance du syndicat ?

• Hypothèque légale sur le lot (article 19 de la loi de 1965). Les créances de toute nature du syndicat contre chaque copropriétaire sont garanties par une hypothèque légale, que le syndic fait inscrire sans autorisation préalable de l'assemblée. Aucune inscription ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. Le copropriétaire peut en demander la mainlevée en offrant un paiement suffisant ou une garantie équivalente.
• Hypothèque légale spéciale (article 19-1 de la loi de 1965 et article 2402 du Code civil), dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2022. Elle permet au syndicat d'être payé par préférence sur le prix de vente du lot.
• Privilège mobilier : le syndicat bénéficie, sur les meubles garnissant le lot et sur les loyers dus par le locataire, du privilège prévu à l'article 2332, 1°, du Code civil.
• Opposition sur le prix de vente. Lorsque le copropriétaire débiteur vend son lot, le syndic peut former opposition entre les mains du notaire pour obtenir le règlement des sommes dues avant que le vendeur ne perçoive le solde.

Le copropriétaire défaillant peut en outre être condamné à des dommages et intérêts lorsque sa carence a causé au syndicat un préjudice distinct du simple retard, par exemple l'impossibilité de réaliser des travaux nécessaires ou un déficit de trésorerie persistant.

Pendant combien de temps les charges peuvent-elles être réclamées ?

Les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par cinq ans, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l'article 2224 du Code civil. Le syndicat dispose donc de cinq ans à compter de l'exigibilité de chaque somme pour agir ; au-delà, la dette est en principe prescrite. Le délai se calcule appel de fonds par appel de fonds : un arriéré ancien peut être partiellement prescrit.

Pour le copropriétaire poursuivi, la prescription est le premier point à vérifier : il faut reprendre le décompte, dater chaque somme et contrôler si des actes ont interrompu le délai.

Copropriétaire : comment contester les charges qu'on vous réclame ?

Contester ne dispense pas de payer : tant qu'aucun juge n'a statué, les appels de fonds votés restent dus, et la contestation d'une assemblée générale est sans incidence sur l'obligation de régler ses charges. La défense du copropriétaire repose sur quatre terrains.

1. La répartition des charges est contraire à la loi

L'article 10 de la loi de 1965 pose deux critères : les charges des services collectifs et des équipements communs se répartissent selon l'utilité objective qu'ils présentent pour chaque lot ; les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. Une clause qui fait payer l'ascenseur sans tenir compte de l'utilité, ou qui impute des charges de chauffage à un lot de stationnement qui n'en bénéficie pas, est réputée non écrite (article 43). L'action n'est pas limitée dans le temps ; le juge établit la nouvelle répartition, qui ne vaut en principe que pour l'avenir.

2. La répartition est légale mais lésionnaire : l'action en révision

L'article 12 de la loi de 1965 ouvre une action en révision lorsque la part d'un lot est supérieure de plus d'un quart, ou celle d'un autre lot inférieure de plus d'un quart, à ce qu'elle devrait être. Elle doit être engagée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou dans les deux ans de la première vente du lot intervenue depuis cette publication.

3. Les sommes réclamées ne sont pas dues ou pas justifiées

Le syndicat doit prouver sa créance : procès-verbaux des assemblées ayant voté le budget et approuvé les comptes, appels de fonds, décompte. Un décompte qui mélange charges, frais et pénalités, qui reprend un solde antérieur inexpliqué ou qui inclut des sommes prescrites se discute ligne par ligne.

4. Les frais de recouvrement sont excessifs (article 10-1)

L'article 10-1 de la loi de 1965 met à la charge du seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée. Le mot « nécessaires » est la clé : des relances facturées en série avant toute mise en demeure, ou des honoraires de « suivi contentieux » sans prestation identifiable, peuvent être écartés par le juge. Le même article prévoit que le copropriétaire dont la prétention est déclarée fondée par le juge, à l'issue d'une instance contre le syndicat, est dispensé de toute participation aux frais de procédure répartis entre les copropriétaires.

Peut-on obtenir des délais de paiement ?

Oui. Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux ans (article 1343-5 du Code civil). En pratique, un échéancier négocié avec le syndic avant l'audience, et respecté, évite souvent la condamnation aux frais et l'inscription d'hypothèque. Le copropriétaire bailleur dont l'impayé vient d'un locataire défaillant doit traiter les deux fronts en même temps : voir la page loyers impayés.

Quel tribunal, et faut-il un avocat ?

Le recouvrement des charges relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967) : le tribunal judiciaire de Grasse pour les immeubles de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Vence et Biot. La représentation par avocat est obligatoire lorsque la demande dépasse 10 000 euros ; en deçà, les parties en sont dispensées (article 761 du Code de procédure civile), mais la technicité des décomptes et des mentions de la mise en demeure justifie souvent d'être assisté.

• Pour les syndicats et les syndics : audit des impayés, rédaction des mises en demeure conformes à l'article 19-2, assignation, inscription d'hypothèque, suivi de l'exécution.
• Pour les copropriétaires : vérification de la prescription et du décompte, contestation des frais de l'article 10-1, action en nullité d'une clause de répartition, négociation d'un échéancier.

Le cabinet reçoit à Cagnes-sur-Mer sur rendez-vous. Les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 19-2 (exigibilité anticipée, procédure accélérée au fond) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 19 (hypothèque légale, privilège mobilier) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 19-1 (hypothèque légale spéciale) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 10 (répartition des charges) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 10-1 (frais imputables au seul copropriétaire) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 12 (action en révision des charges) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 42 (prescription de cinq ans) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 43 (clauses réputées non écrites) — Légifrance
• Code civil, article 1343-5 (délais de paiement) — Légifrance
• Code de procédure civile, article 761 (représentation par avocat) — Légifrance
• Recouvrement des charges de copropriété impayées — service-public.gouv.fr
• Charges de copropriété (répartition, contestation) — service-public.gouv.fr

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