Donner congé à son locataire pour vendre ou reprendre le logement : conditions et délais

Pour quels motifs un propriétaire peut-il donner congé à son locataire ?

L'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 énumère trois motifs, et eux seuls. Le congé doit indiquer le motif invoqué, à peine de nullité. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si le non-renouvellement du bail n'apparaît pas justifié par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé pour reprise est réservé au bailleur personne physique. Deux exceptions : une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré peut reprendre le logement au profit de l'un de ses associés, et tout membre d'une indivision peut invoquer la reprise (article 13 de la loi du 6 juillet 1989).

Quel préavis respecter : six mois ou trois mois ?

Le congé ne peut prendre effet qu'au terme du bail : trois ans pour un bailleur personne physique et six ans pour une personne morale en location vide (article 10), un an au moins en location meublée (article 25-7). Un congé donné en cours de bail pour une autre date est sans effet.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre : une lettre recommandée que le locataire ne retire pas ne fait donc pas courir le préavis. C'est pourquoi je recommande la signification par commissaire de justice dès que l'échéance approche. Le congé doit être adressé à chacun des titulaires du bail, y compris aux deux époux ou partenaires de Pacs.

Pendant le préavis d'un congé donné par le bailleur, le locataire peut partir quand il le souhaite et ne doit le loyer et les charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux. À l'expiration du préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation : s'il se maintient, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé et ordonner l'expulsion.

Congé pour vente : comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?

En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire. Il doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée (article 15, II).

1. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
2. Si le locataire n'accepte pas l'offre dans ce délai, il doit quitter le logement à l'expiration du préavis.
3. S'il accepte, le locataire dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour signer l'acte de vente, ou de quatre mois s'il indique recourir à un prêt. Le bail est prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai.
4. Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageux pour l'acquéreur, ces nouvelles conditions doivent être notifiées au locataire, par le bailleur ou à défaut par le notaire : cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois.

Le droit de préemption ne s'applique pas à la vente consentie à un parent jusqu'au troisième degré inclus, à condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans après l'expiration du préavis. En location meublée, le locataire n'a pas de droit de préemption : le congé pour vente n'a pas à contenir d'offre de vente.

Le bailleur n'est pas obligé de donner congé pour vendre : il peut aussi vendre le logement occupé, le bail se poursuivant alors avec l'acquéreur. Les litiges qui suivent la vente, comme la découverte d'un défaut grave par l'acheteur, sont traités dans la rubrique vice caché immobilier.

J'ai acheté un logement déjà loué : quand puis-je donner congé ?

L'article 15, I, limite le droit de donner congé de celui qui acquiert un bien occupé, pour éviter les achats suivis d'un congé immédiat.

Mon locataire a plus de 65 ans : puis-je lui donner congé ?

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable à l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, situé à proximité, dans les limites géographiques fixées par la loi (article 15, III). La même protection joue lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous condition de ressources du foyer. Elle s'applique aussi en location meublée (article 25-8, II).

• Exception. Cette protection ne s'applique pas lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans, ou lorsque ses ressources annuelles sont inférieures au même plafond.
• Dates d'appréciation. L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du bail ; les ressources, à la date de notification du congé.
• Autre locataire protégé. En location vide, la même règle bénéficie au locataire qui perçoit l'allocation journalière de présence parentale, sous la même condition de ressources (article 15, IV).

Les plafonds de ressources sont révisés chaque année et publiés sur la fiche de service-public.gouv.fr citée en source. Je vérifie la situation du locataire avant l'envoi du congé : un congé délivré à un locataire protégé sans offre de relogement est inefficace.

Que risque le bailleur en cas de congé irrégulier ou frauduleux ?

Un congé irrégulier (tardif, non motivé, sans prix en cas de vente, sans désignation du bénéficiaire en cas de reprise) est nul : le bail est reconduit et le bailleur doit attendre l'échéance suivante. En location vide, une notice d'information sur les obligations du bailleur et les recours du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017, doit être jointe au congé pour vente ou pour reprise.

Le congé frauduleux est une infraction : le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par la décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits (article 15, V, et article 25-8, III). Le locataire peut se constituer partie civile et demander réparation de son préjudice. Service-public.gouv.fr cite comme exemples un prix de vente manifestement excessif destiné à décourager les acheteurs, ou un logement repris qui n'est pas occupé par le bénéficiaire désigné, qui reste vide ou qui devient une résidence secondaire.

Le locataire dispose de ses propres moyens de contestation, présentés sur la page contester un congé.

Comment le cabinet sécurise-t-il votre congé à Cagnes-sur-Mer ?

• Calcul de la date d'échéance du bail, reconductions comprises, et de la date limite de réception du congé.
• Vérification de la situation du locataire (âge, ressources, cotitulaires du bail) et de celle du bailleur (date d'acquisition, société civile familiale, indivision).
• Rédaction du congé et de ses annexes, puis transmission au commissaire de justice pour signification.
• Si le locataire se maintient dans les lieux après le terme : action en validation du congé et en expulsion devant le juge des contentieux de la protection.

Pour un logement situé à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup ou Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, dans le ressort du tribunal judiciaire de Grasse. Le logement doit aussi être vendu ou repris à l'occasion d'une séparation ? Voir la page bien immobilier et soulte. Les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur, location vide) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé du bailleur, location meublée) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, articles 10, 13 et 25-7 (durée du bail, sociétés familiales et indivision) — Légifrance
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif à la notice d'information jointe au congé — Légifrance
• Congé donné par le propriétaire au locataire — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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