Clause d'exclusion de la garantie des vices cachés : vendeur de mauvaise foi et vendeur professionnel

Que dit la clause d'exclusion de garantie de votre acte notarié ?

L'article 1643 du Code civil pose à la fois le principe et l'exception : le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Le vendeur peut donc écarter la garantie par une clause du contrat, mais uniquement pour les vices qu'il ignorait.

En pratique, les actes notariés de vente entre particuliers contiennent une clause, souvent placée dans le paragraphe « État du bien », selon laquelle l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, notamment pour les vices cachés. Les actes précisent généralement que cette exonération ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ni s'il est prouvé que le vendeur connaissait les vices.

Cette clause est valable. Elle explique pourquoi, dans la plupart des dossiers de vice caché immobilier, le débat ne porte pas seulement sur l'existence du vice, mais sur une question de preuve : le vendeur savait-il ?

Dans quels cas la clause d'exclusion de garantie est-elle écartée ?

La clause doit par ailleurs être lue attentivement : certaines rédactions ne visent que l'état du sol et du sous-sol, ou l'état des constructions, et ne couvrent pas tous les désordres. Je commence toujours par comparer le vice invoqué au texte exact de la clause.

Qui est considéré comme un vendeur professionnel ?

La Cour de cassation juge de façon constante que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices de la chose qu'il vend. Dans un arrêt publié du 19 octobre 2023, la troisième chambre civile l'a rappelé à propos de la vente d'une maison par une société civile immobilière : pour l'application de l'article 1643, le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 19 octobre 2023, n° 22-15.536).

Sont typiquement concernés le marchand de biens, le promoteur ou le professionnel de la construction qui vend un bien. Pour une société civile immobilière, la réponse dépend de son objet et de son activité réelle : une SCI qui achète pour revendre n'est pas dans la situation d'une SCI familiale qui vend son unique bien. Cette qualification se discute au cas par cas, pièces à l'appui (statuts, extrait d'immatriculation, historique des ventes).

Le cas du particulier bricoleur est le plus fréquent. Dans une affaire jugée le 10 juillet 2013, le vendeur d'une maison avait lui-même conçu et installé une cheminée, à l'origine d'un incendie après la vente. La Cour de cassation a retenu qu'il s'était comporté en maître d'œuvre et devait être assimilé à un vendeur professionnel présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée : il ne pouvait pas invoquer la clause d'exclusion (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149). Le vendeur qui a refait lui-même une toiture, une terrasse, une installation électrique ou une extension s'expose donc à la garantie pour les vices nés de ces travaux, quelle que soit la clause de l'acte.

Comment prouver que le vendeur connaissait le vice ?

La bonne foi du vendeur non professionnel est présumée : c'est à l'acheteur de prouver que le vendeur connaissait le vice au jour de la vente. Cette preuve est libre et se fait par un faisceau d'indices. Les éléments les plus probants dans les dossiers immobiliers sont les suivants.

• Les travaux masquants : peinture fraîche sur des traces d'humidité, doublage posé devant un mur fissuré, faux plafond sous une toiture fuyarde, meubles ou revêtements placés devant le désordre. L'expert judiciaire peut dater ces travaux et dire s'ils traitaient la cause ou seulement l'apparence.
• Les déclarations de sinistre antérieures : un dégât des eaux, un sinistre sécheresse ou une inondation déclarés à l'assureur du vendeur démontrent qu'il connaissait le problème. Voir aussi la page dégât des eaux.
• Les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété et les courriers du syndic : infiltrations en toiture-terrasse débattues en assemblée, travaux votés, procédure en cours, signalements du vendeur lui-même.
• Les devis et factures d'entreprises consultées par le vendeur avant la vente pour le désordre en cause, surtout si les travaux préconisés n'ont pas été réalisés.
• Les témoignages des voisins, d'anciens locataires ou occupants, du gardien, des entreprises intervenues.
• L'annonce et les échanges avec l'agence : mentions « aucun travaux à prévoir », réponses écrites aux questions de l'acheteur, questionnaire vendeur rempli pour le notaire.
• Les reconnaissances de catastrophe naturelle de la commune, qui rendent peu crédible l'ignorance d'un sinistre : Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet et Biot ont par exemple été reconnues pour les inondations du 3 octobre 2015.

Lorsque ces pièces sont détenues par le vendeur ou par un tiers (assureur, syndic, entreprise), le juge peut en ordonner la production : l'article 11 du Code de procédure civile lui permet d'enjoindre à une partie de produire un élément de preuve qu'elle détient, et de demander la production de documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. Cette demande peut être jointe à la demande d'expertise judiciaire, et la mission de l'expert peut lui prescrire de rechercher si le désordre était connu ou décelable par le vendeur.

Que risque le vendeur de mauvaise foi ?

Le vendeur qui connaissait le vice perd d'abord le bénéfice de la clause : l'acheteur retrouve le choix de l'article 1644 du Code civil entre la restitution du prix contre la restitution du bien, et la conservation du bien avec restitution d'une partie du prix.

Il doit ensuite, en application de l'article 1645 du Code civil, tous les dommages et intérêts envers l'acheteur, en plus de la restitution du prix. Le vendeur de bonne foi, lui, n'est tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente (article 1646). Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices, est traité comme le vendeur qui les connaissait. Les préjudices indemnisables doivent être prouvés, poste par poste : coût des travaux, frais de relogement, perte de loyers, préjudice de jouissance.

Quel est le rôle du notaire et de l'agent immobilier ?

La garantie des vices cachés n'est due que par le vendeur. Le notaire et l'agent immobilier ne sont pas garants de l'état du bien. Leur responsabilité peut néanmoins être recherchée sur le terrain de la responsabilité civile pour faute (article 1240 du Code civil), à condition de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité.

• Le notaire rédige l'acte et la clause d'exclusion, annexe les diagnostics et, en copropriété, les documents relatifs à l'immeuble. Il est tenu d'un devoir d'information et de conseil envers les deux parties. Sa responsabilité peut être discutée, par exemple, s'il disposait d'une information sur un désordre, un sinistre ou une procédure et ne l'a pas portée à la connaissance de l'acquéreur.
• L'agent immobilier est tenu d'un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'acquéreur. Sa responsabilité peut être recherchée s'il connaissait le désordre, ou ne pouvait pas l'ignorer, et l'a passé sous silence, ou s'il a diffusé des informations inexactes sur le bien.

Ces actions ne remplacent pas l'action contre le vendeur : elles la complètent, notamment lorsque le vendeur est insolvable. L'étendue exacte des obligations du notaire et de l'agent immobilier dépend des circonstances de chaque vente ; elle s'apprécie sur pièces. Il est utile de les assigner dès le référé-expertise si leur responsabilité est envisagée, afin que l'expertise leur soit opposable.

Vous êtes vendeur : la clause vous protège-t-elle vraiment ?

La clause d'exclusion protège le vendeur non professionnel de bonne foi, et lui seul. La meilleure protection du vendeur est la transparence : déclarer par écrit au notaire, avant la promesse, les sinistres passés, les travaux réalisés (en précisant par qui), les désordres connus et les procédures en cours. Un désordre porté à la connaissance de l'acheteur dans l'acte n'est plus un vice caché.

J'assiste également les vendeurs assignés devant le tribunal judiciaire de Grasse : contestation de l'antériorité ou de la gravité du vice, du caractère caché du désordre, de la prétendue connaissance du vice, et prescription de l'action. Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer ; les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Code civil, article 1643 (clause d'exclusion de garantie) — Légifrance
• Code civil, article 1645 (dommages et intérêts dus par le vendeur qui connaissait le vice) — Légifrance
• Code civil, article 1646 (vendeur qui ignorait le vice) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 octobre 2023, n° 22-15.536 (vendeur ayant réalisé les travaux) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 juillet 2013, n° 12-17.149 (cheminée installée par le vendeur) — Légifrance
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 271-4 (diagnostics et garantie des vices cachés) — Légifrance
• Code civil, articles 1130 à 1144 (dol) — Légifrance
• Code de procédure civile, article 11 (production forcée de pièces) — Légifrance
• Code civil, articles 1240 et 1241 (responsabilité civile pour faute) — Légifrance
• Diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d'un logement — service-public.gouv.fr
• Arrêtés de catastrophe naturelle à Cagnes-sur-Mer (base GASPAR) — Géorisques

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