Dépôt de garantie non restitué : délais, pénalité de 10 % et recours du locataire

Dans quel délai le bailleur doit-il rendre le dépôt de garantie ?

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 fixe deux délais, qui valent pour les locations vides comme pour les locations meublées. Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception — et non à compter de la fin du préavis ou de la date de l'état des lieux si les clés ont été rendues plus tard.

Lors de la remise des clés, le locataire doit indiquer au bailleur l'adresse de son nouveau domicile. Cette précaution conditionne la pénalité de retard : faites-la figurer sur l'état des lieux de sortie ou dans un courrier recommandé, et gardez-en la preuve.

Que peut retenir le bailleur sur le dépôt de garantie ?

Le bailleur peut déduire les sommes qui lui restent dues — loyers, charges, réparations locatives non effectuées, dégradations imputables au locataire — à la condition qu'elles soient dûment justifiées (article 22). Une retenue sans justificatif n'est pas valable. Le bailleur doit produire les états des lieux d'entrée et de sortie, et des pièces chiffrées : factures, devis, constats, décompte de charges.

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, mais pas de l'usure normale. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 exclut des réparations locatives celles qui sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure. Une peinture ternie après plusieurs années d'occupation ou une moquette usée par le temps ne se facturent donc pas comme une dégradation.

• Comparez ligne à ligne l'état des lieux de sortie et l'état des lieux d'entrée : seules les différences peuvent fonder une retenue.
• Exigez les justificatifs de chaque somme retenue, par écrit.
• En copropriété, le bailleur peut conserver une provision pour la régularisation des charges, limitée à 20 % du dépôt de garantie, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Le solde est dû dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Cette règle vaut pour tout appartement en copropriété, situation fréquente à Cagnes-sur-Mer et sur le littoral.

Le point de vue du propriétaire est traité sur la page retenues sur le dépôt de garantie.

Comment se calcule la pénalité de 10 % par mois de retard ?

À défaut de restitution dans le délai légal, le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal — c'est-à-dire hors charges — pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22). La base de calcul est le loyer, et non le montant du dépôt ; tout mois entamé compte pour un mois entier.

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges, un dépôt de garantie rendu avec deux mois et dix jours de retard donne lieu à trois périodes mensuelles commencées, soit 3 × 80 € = 240 € de majoration, en plus du dépôt lui-même.

La majoration n'est pas due lorsque le retard résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Elle s'applique au dépôt « restant dû » : si une partie des retenues est justifiée, la discussion porte sur le solde.

Quelles démarches pour récupérer un dépôt de garantie non rendu ?

1. Mise en demeure. Adressez au bailleur, ou à l'agence qui gère le logement, une lettre recommandée avec avis de réception : date de remise des clés, délai légal expiré, montant réclamé, majoration de 10 % par mois de retard, contestation motivée des retenues, délai de paiement imparti.
2. Démarche amiable. Si la somme réclamée est inférieure à 5 000 €, une tentative de règlement amiable est obligatoire avant de saisir le juge : conciliateur de justice (gratuit), commission départementale de conciliation (gratuite) ou médiateur. La commission rend son avis dans un délai de deux mois au maximum.
3. Saisine du juge des contentieux de la protection. À défaut d'accord, le locataire demande au juge la condamnation du bailleur à restituer le dépôt, à payer la majoration légale et, s'il y a lieu, des dommages et intérêts et une indemnité pour ses frais de procédure.

Le juge compétent est celui dont dépend le logement. Pour un logement situé à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup ou Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, le tribunal de proximité d'Antibes. Tous relèvent du tribunal judiciaire de Grasse. Peu importe que vous ayez depuis quitté la région.

Le logement a été vendu ou le bailleur a changé : qui doit rendre le dépôt ?

Le nouveau bailleur. En cas de vente ou de donation du logement en cours de bail, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire, même si c'est l'ancien qui a encaissé la somme. Toute convention contraire conclue entre le vendeur et l'acquéreur n'a d'effet qu'entre eux et ne peut pas être opposée au locataire (article 22, dernier alinéa).

Lorsque le logement est géré par une agence, la demande est adressée à l'agence en sa qualité de mandataire, mais c'est bien le bailleur qui reste débiteur : en cas de procédure, l'action est dirigée contre lui.

Combien de temps le locataire a-t-il pour agir ?

L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai court à partir du jour où le dépôt aurait dû être rendu, c'est-à-dire à l'expiration du délai d'un ou de deux mois. Au-delà de trois ans, la demande est irrecevable. Pendant tout ce temps, la majoration de 10 % continue de courir : un retard de plusieurs mois représente vite une somme significative au regard du dépôt lui-même.

Comment le cabinet vous aide à récupérer votre dépôt de garantie

• Vérification des états des lieux, des retenues et des justificatifs produits par le bailleur ou par l'agence.
• Chiffrage de la demande : solde du dépôt, majoration légale mois par mois, régularisation de charges.
• Mise en demeure d'avocat, puis accompagnement dans la phase de conciliation.
• Saisine du juge des contentieux de la protection et suivi de l'exécution du jugement.

Si l'état des lieux de sortie révèle un désordre plus large — humidité, infiltrations, installation dangereuse —, consultez aussi la page logement indécent et, en cas de sinistre, la page dégât des eaux. Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer ; les modalités de facturation sont présentées sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie : délais, majoration de 10 %) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (réparations locatives et vétusté) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance
• Dépôt de garantie dans un bail d'habitation (fiche vérifiée le 9 juin 2026) — service-public.gouv.fr
• Commission départementale de conciliation — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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