Expulser un locataire qui ne paie plus : procédure et délais à Cagnes-sur-Mer

Peut-on expulser un locataire sans passer par le juge ?

Non. L'expulsion d'un logement ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et seulement après la signification d'un commandement de quitter les lieux (article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).

Le bailleur qui change la serrure, coupe l'eau ou l'électricité, ou vide le logement lui-même commet un délit : l'article 226-4-2 du Code pénal punit le fait de forcer un occupant à quitter les lieux sans le concours de l'État. Un impayé, même ancien et important, ne justifie jamais de se faire justice soi-même, et une expulsion illégale expose le bailleur à des poursuites pénales et à des dommages et intérêts.

Quelles sont les étapes de la procédure d'expulsion pour loyers impayés ?

La procédure est fixée par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Chaque étape est obligatoire : une irrégularité peut faire perdre plusieurs mois au bailleur.

1. Commandement de payer. Un commissaire de justice le délivre au locataire en visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de six semaines pour payer. Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) des Alpes-Maritimes.
2. Assignation devant le juge des contentieux de la protection. Si la dette n'est pas réglée, le bailleur demande au juge de constater la résiliation du bail, de condamner le locataire au paiement et d'ordonner l'expulsion. L'assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience.
3. Audience et jugement. Le juge vérifie la régularité de la procédure et la dette. Il peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans et suspendre la clause résolutoire si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
4. Signification du jugement et commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de deux mois après ce commandement (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment en cas de mauvaise foi.
5. Concours de la force publique. Si le locataire reste dans les lieux, le commissaire de justice demande au préfet le concours de la force publique. Le silence du préfet pendant deux mois vaut refus.

Les seuls délais légaux incompressibles — six semaines, puis six semaines, puis deux mois — représentent près de cinq mois. S'y ajoutent le délai d'audiencement du tribunal, le temps du délibéré, les délais éventuellement accordés au locataire et la trêve hivernale.

Mon bail a été signé avant juillet 2023 : le délai est-il de six semaines ou de deux mois ?

Avant la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer laissait deux mois au locataire. La loi a ramené ce délai à six semaines, mais la Cour de cassation a précisé que cette réforme ne modifie pas les délais inscrits dans les clauses des baux en cours au 29 juillet 2023 (Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002).

Concrètement, si la clause résolutoire de votre bail mentionne un délai de deux mois, c'est ce délai contractuel qui s'applique. Un commandement de payer qui viserait six semaines à la place risque d'être contesté. Je relis systématiquement le bail avant de faire délivrer le commandement.

Quel tribunal saisir pour un logement situé à Cagnes-sur-Mer ou dans les environs ?

Les litiges nés d'un bail d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection (article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Le juge compétent est celui dont dépend le logement loué, et non celui du domicile du bailleur.

Le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer se trouve 100 avenue Cyrille Besset. Saint-Laurent-du-Var, bien que limitrophe de Nice, relève du ressort de Grasse et non de celui de Nice.

La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?

Non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend uniquement l'exécution matérielle de l'expulsion (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution). Pendant cette période, le bailleur peut faire délivrer le commandement de payer, assigner, obtenir son jugement et faire signifier le commandement de quitter les lieux.

Engager la procédure à l'automne permet donc d'être prêt à exécuter dès le 1er avril. La trêve ne protège pas les personnes entrées dans les lieux par voie de fait, et elle est écartée lorsque le relogement des occupants est assuré dans des conditions suffisantes.

Que faire si le préfet refuse le concours de la force publique ?

L'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements. Lorsqu'il le refuse, ou garde le silence pendant deux mois, sa responsabilité est engagée : le bailleur peut demander à l'État l'indemnisation des loyers qu'il continue de perdre (article L. 153-1 du Code des procédures civiles d'exécution). La demande est d'abord adressée au préfet, puis, en cas de refus, portée devant le tribunal administratif de Nice.

Cette démarche est détaillée sur la page refus du concours de la force publique.

Comment le cabinet vous accompagne

• Relecture du bail, de la clause résolutoire et du décompte avant tout acte, pour sécuriser le délai applicable.
• Coordination avec le commissaire de justice pour le commandement de payer, puis rédaction de l'assignation.
• Représentation à l'audience devant le juge des contentieux de la protection et suivi de l'exécution jusqu'à la reprise du logement.
• Actions parallèles : mise en cause de la caution, déclaration à l'assurance loyers impayés, demande d'indemnisation à l'État.

Le cabinet reçoit les bailleurs à Cagnes-sur-Mer, sur rendez-vous. Les modalités de facturation sont présentées sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire et procédure) — Légifrance
• Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-1 (délai de deux mois) — Légifrance
• Code des procédures civiles d'exécution, article L. 412-6 (trêve hivernale) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 — Légifrance
• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion illicite) — Légifrance
• Loyers impayés et expulsion du locataire — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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