Loyers impayés à Cagnes-sur-Mer : les réflexes du bailleur, du premier retard au commandement de payer

Mon locataire ne paie plus : que faire en premier ?

Un impayé se traite vite et par écrit. Plus la dette grossit, plus le locataire a de chances d'obtenir des délais, et plus le bailleur risque de voir une partie de sa créance atteinte par la prescription de trois ans.

1. Relancer par écrit. Une lettre simple, puis une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, fixent la date et le montant de la dette. Un échéancier amiable peut être signé à ce stade ; il doit être écrit et daté.
2. Actionner les garanties. Dès le premier impayé, le bailleur peut réclamer le paiement à la personne qui s'est portée caution. S'il a souscrit une assurance loyers impayés ou bénéficie de la garantie Visale, il déclare le sinistre dans le délai du contrat ; pour Visale, service-public.gouv.fr indique un délai de 30 jours.
3. Signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA lorsque le locataire perçoit une aide au logement. Selon service-public.gouv.fr, le signalement est dû dès que la dette atteint deux fois le loyer hors charges (ou deux fois le loyer net de l'aide lorsque celle-ci est versée au bailleur), sous peine d'une amende de 8 010 €. Ces règles sont modifiées à compter du 1er janvier 2027 par deux décrets du 12 février 2026.
4. Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice si la dette n'est pas réglée. C'est cet acte, et non la mise en demeure, qui fait courir le délai de la clause résolutoire.

Caution, assurance loyers impayés, Visale : comment les faire jouer ?

Le bailleur ne peut pas cumuler une caution et une assurance loyers impayés : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit, à peine de nullité du cautionnement, de demander une caution lorsque le bailleur a souscrit une assurance garantissant les obligations du locataire, sauf si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti. Avant de poursuivre une caution, je vérifie donc que l'acte est valable : mention du montant du loyer et de ses conditions de révision, mention exigée par le Code civil, remise d'un exemplaire du bail.

Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement de payer doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire (article 24, I). À défaut, la caution ne peut pas être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. La caution peut ensuite être assignée en paiement en même temps que le locataire.

L'assurance loyers impayés impose en général ses propres délais de déclaration et ses propres étapes (relance, mise en demeure, commandement). Un retard de déclaration peut entraîner un refus de garantie : les recours contre l'assureur sont présentés sur la page refus d'indemnisation.

Que doit contenir le commandement de payer pour être valable ?

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989). Le commandement est délivré par un commissaire de justice et contient, à peine de nullité :

• la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement qu'à défaut de paiement ou de demande de délais, le locataire s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, dont l'adresse est précisée ;
• la possibilité de saisir à tout moment le juge pour demander un délai de grâce (article 1343-5 du Code civil).

Pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) des Alpes-Maritimes lorsque l'impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. Un décompte inexact ou une mention manquante expose le commandement à la nullité : tout est alors à refaire, et le délai repart de zéro.

Six semaines ou deux mois : quel délai pour un bail signé avant le 29 juillet 2023 ?

Avant la loi du 27 juillet 2023, le commandement de payer laissait deux mois au locataire. La Cour de cassation a précisé que la réforme n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur (Cass. 3e civ., avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002). Si la clause résolutoire de votre bail mentionne deux mois, c'est ce délai contractuel qui s'applique.

Que se passe-t-il à l'expiration du délai du commandement ?

Si le locataire règle la totalité de la dette dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. S'il ne paie pas, la clause est acquise, mais le bailleur ne peut pas reprendre le logement pour autant : il doit assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation, condamne au paiement, fixe une indemnité d'occupation et ordonne l'expulsion. Les étapes suivantes (notification au préfet, audience, commandement de quitter les lieux, trêve hivernale) sont détaillées sur la page expulsion du locataire.

Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu'à trois ans et suspendre la clause résolutoire, à la double condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24, V et VII). Le point de vue du locataire est exposé sur la page éviter l'expulsion et obtenir des délais.

Service-public.gouv.fr indique par ailleurs qu'une tentative de conciliation préalable est exigée lorsque la dette est inférieure ou égale à 5 000 €. Je vérifie ce point au cas par cas avant de rédiger l'assignation.

L'injonction de payer est-elle une bonne solution pour des loyers impayés ?

L'injonction de payer permet d'obtenir rapidement, sans audience, un titre exécutoire pour une créance contractuelle d'un montant déterminé. La requête est adressée au juge des contentieux de la protection du domicile du débiteur. Le débiteur dispose d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance pour former opposition ; l'affaire est alors jugée à une audience ordinaire. Pour les ordonnances rendues à partir du 1er septembre 2026, le créancier doit faire signifier l'ordonnance dans un délai de trois mois, contre six auparavant, faute de quoi elle est non avenue.

Cette procédure ne porte que sur une somme d'argent : elle ne permet ni de faire constater la résiliation du bail, ni d'obtenir l'expulsion. Elle convient donc surtout lorsque le locataire a déjà quitté le logement en laissant une dette, ou pour poursuivre une caution. Quand le locataire est toujours dans les lieux, le commandement de payer suivi d'une assignation reste la voie adaptée.

Quel juge saisir et comment le cabinet intervient-il à Cagnes-sur-Mer ?

L'action en résiliation et en expulsion est portée devant le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. Pour un bien situé à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup ou Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, celui d'Antibes. Tous relèvent du tribunal judiciaire de Grasse.

• Relecture du bail, de la clause résolutoire et de l'acte de cautionnement, et établissement d'un décompte exact, loyer par loyer.
• Rédaction de la mise en demeure, puis coordination avec le commissaire de justice pour le commandement de payer et sa signification à la caution.
• Assignation du locataire et de la caution, représentation à l'audience, puis suivi de l'exécution du jugement.
• Déclaration et suivi du dossier auprès de l'assureur loyers impayés.

Le cabinet reçoit les bailleurs sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer. Les modalités de facturation sont présentées sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 (clause résolutoire, commandement de payer, caution) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 22-1 (cautionnement) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire, clause d'assurance) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002 — Légifrance
• Code des procédures civiles d'exécution, articles L. 511-1 et L. 511-2 (mesures conservatoires) — Légifrance
• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion illicite) — Légifrance
• Loyers impayés et expulsion du locataire — service-public.gouv.fr
• Injonction de payer — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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