Litige avec le syndic de copropriété à Cagnes-sur-Mer : responsabilité, révocation et recours

Par Maître Christophe Pastorino, avocat au Barreau de GrasseMis à jour le 21 septembre 20269 min de lecture

L'essentiel

Le syndic de copropriété est chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et de tenir la comptabilité du syndicat ; il est seul responsable de sa gestion (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). S'il commet une faute qui cause un dommage, le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire lésé peut lui demander réparation. Son contrat peut être résilié avant son terme en cas d'inexécution suffisamment grave, par un vote à la majorité absolue de l'article 25. Le cabinet, situé à Cagnes-sur-Mer, assiste copropriétaires et conseils syndicaux devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Sur cette page

Quelles sont les obligations légales du syndic de copropriété ?
À quels documents avez-vous accès, et que faire si le syndic refuse de les communiquer ?
Comment engager la responsabilité du syndic ?
Comment révoquer le syndic ou ne pas renouveler son contrat ?
Que faire si la copropriété n'a plus de syndic, ou si elle est en grande difficulté ?
Quel tribunal est compétent pour agir contre un syndic ?
Questions fréquentes
Textes et sources officielles

Quelles sont les obligations légales du syndic de copropriété ?

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère les missions du syndic. Elles forment la grille de lecture de tout litige : une faute du syndic est presque toujours le manquement à l'une d'elles.

Exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les délibérations de l'assemblée générale.
Administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde.
Tenir la comptabilité du syndicat, établir le budget prévisionnel et ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, dans les trois mois de sa désignation.
Établir et tenir à jour le carnet d'entretien de l'immeuble et la fiche synthétique de la copropriété ; immatriculer l'immeuble au registre national des copropriétés.
Proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété, lorsque le syndic est un professionnel.
Représenter le syndicat dans les actes civils et en justice, et recouvrer les charges.

Le contrat de syndic professionnel doit respecter un contrat type défini par le décret du 26 mars 2015. La durée du mandat ne peut pas dépasser trois ans ; elle est renouvelable par un nouveau vote. Le conseil syndical doit mettre en concurrence plusieurs projets de contrat avant l'assemblée appelée à désigner le syndic.

À quels documents avez-vous accès, et que faire si le syndic refuse de les communiquer ?

Le syndic professionnel doit mettre à disposition, sur un espace en ligne sécurisé, une liste minimale de documents fixée par le décret du 23 mai 2019. L'accès est différencié selon la personne qui consulte.

Documents accessibles en ligne (liste minimale, décret n° 2019-502 du 23 mai 2019)
Qui consulte ?	Exemples de documents
Tous les copropriétaires	Règlement de copropriété et état descriptif de division, dernière fiche synthétique, carnet d'entretien, diagnostics des parties communes, contrats d'assurance de l'immeuble, contrats et marchés en cours (hors contrats de travail), procès-verbaux des trois dernières assemblées annuelles, contrat de syndic en cours
Chaque copropriétaire, pour son lot	Compte individuel après approbation des comptes, montant des charges des deux derniers exercices clos, part du fonds de travaux rattachée au lot, appels de fonds
Membres du conseil syndical	Liste des copropriétaires, balances générales des comptes, relevés périodiques des comptes bancaires du syndicat, assignations délivrées au nom du syndicat

La loi assortit certaines de ces obligations d'une sanction financière automatique. Si le syndic ne transmet pas au conseil syndical, au-delà d'un mois, les documents que celui-ci demande, une pénalité de 15 euros par jour de retard est retenue sur sa rémunération forfaitaire annuelle. La même pénalité s'applique lorsque la fiche synthétique n'est pas remise, au-delà d'un mois, au copropriétaire qui la demande. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes soumis à l'assemblée générale.

Demandez par écrit

Une demande de documents par courriel ou par lettre recommandée fixe le point de départ du délai d'un mois et constitue la preuve du manquement. Conservez aussi les captures de l'espace en ligne montrant l'absence des pièces.

Comment engager la responsabilité du syndic ?

La responsabilité du syndic suppose trois éléments : une faute (volontaire, ou de simple négligence), un dommage et un lien entre les deux. Elle peut être recherchée par le syndicat des copropriétaires, dont le syndic est le mandataire, mais aussi par un copropriétaire qui subit un préjudice personnel, ou par un tiers (locataire, fournisseur, voisin).

La fiche officielle de service-public.gouv.fr cite parmi les fautes déjà retenues : le défaut d'exécution d'une décision d'assemblée générale, la commande de travaux non urgents sans autorisation, le paiement erroné ou abusif de factures, des appels de fonds insuffisants pour couvrir les dépenses courantes ou les réparations nécessaires, le défaut de réalisation de travaux de réfection utiles, ou le défaut d'information sur la nécessité de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

Identifier la faute et le dommage. Procès-verbaux, échanges écrits, devis et factures, constats : le dossier doit montrer ce que le syndic devait faire, ce qu'il n'a pas fait, et ce que cela a coûté.
Mettre en demeure le syndic par lettre recommandée, en détaillant les manquements et la réparation demandée. Une copie peut être adressée à son assureur de responsabilité civile professionnelle, dont les références figurent en principe dans le contrat de syndic.
Obtenir l'habilitation de l'assemblée générale, lorsque c'est le syndicat qui agit. Contre un ancien syndic, le nouveau syndic est autorisé à agir à la majorité de l'article 24. Contre le syndic en exercice, en cas de carence ou d'inaction, le président du conseil syndical peut agir sur délégation expresse de l'assemblée générale, votée à la majorité de l'article 25 ; à défaut de conseil syndical, l'action appartient à des copropriétaires représentant au moins un quart des voix (article 15 de la loi de 1965).
Saisir le tribunal. Le copropriétaire qui agit pour son préjudice personnel n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée.

Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 2224 du Code civil) : il ne faut donc pas laisser s'installer une gestion défaillante pendant des années avant d'agir. Si le syndic a commis une infraction pénale, par exemple un détournement de fonds, une plainte peut être déposée en parallèle.

Comment révoquer le syndic ou ne pas renouveler son contrat ?

Le non-renouvellement : la voie la plus simple

Lorsque le contrat arrive à son terme, la copropriété n'a pas à justifier sa décision. La désignation d'un nouveau syndic et la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée tenue dans les trois mois précédant la fin du contrat. L'assemblée désigne le nouveau syndic à la majorité de l'article 25 et fixe les dates de fin et de début des contrats, au plus tôt un jour franc après sa tenue.

La résiliation en cours de mandat : une inexécution suffisamment grave

Mettre fin au contrat avant son terme suppose des manquements suffisamment graves : travaux urgents ou votés non mis en œuvre, fournisseurs ou salariés impayés, assurances obligatoires non souscrites, absence de compte bancaire séparé. La simple perte de confiance ou un désaccord ponctuel ne suffisent pas.

Le conseil syndical demande au syndic, par lettre recommandée avec avis de réception motivée, d'inscrire la résiliation à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, en précisant les inexécutions reprochées.
Le président du conseil syndical peut aussi demander la convocation d'une assemblée : le syndic dispose de deux mois à compter de la première présentation de la lettre ; à défaut, le président du conseil syndical convoque lui-même.
L'assemblée vote la résiliation à la majorité absolue de l'article 25 et fixe sa date d'effet, au plus tôt un jour franc après l'assemblée. Elle désigne dans le même temps le nouveau syndic.

Le risque d'une résiliation mal préparée

Si la résiliation n'est pas justifiée par des inexécutions suffisamment graves, le syndic peut agir contre le syndicat et obtenir des dommages et intérêts correspondant aux honoraires qu'il aurait perçus jusqu'au terme normal du contrat. Je prépare avec le conseil syndical un dossier de griefs documentés avant toute résolution.

Que faire si la copropriété n'a plus de syndic, ou si elle est en grande difficulté ?

Les trois interventions possibles du président du tribunal judiciaire
Situation	Mesure	Qui peut saisir le juge ?
L'assemblée, convoquée pour désigner un syndic, n'a dégagé aucune majorité	Désignation d'un syndic judiciaire (décret du 17 mars 1967, art. 46)	Un ou plusieurs copropriétaires, le maire, le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat
Absence de syndic pour une autre raison (démission, décès, liquidation, mandat expiré, annulation de sa désignation)	Tout copropriétaire peut d'abord convoquer une assemblée pour désigner un syndic ; à défaut, désignation d'un administrateur provisoire (décret, art. 47)	Tout intéressé
Équilibre financier gravement compromis, ou impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble	Administrateur provisoire d'une copropriété en difficulté (loi de 1965, art. 29-1)	Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, syndic, maire, président de l'intercommunalité, préfet, procureur de la République, mandataire ad hoc

Dans les deux premiers cas, le juge est saisi par requête et l'assistance d'un avocat est obligatoire. Le juge compétent est le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble : celui de Grasse pour une copropriété de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Vence ou Biot.

Quel tribunal est compétent pour agir contre un syndic ?

Les litiges nés de l'application du statut de la copropriété relèvent de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967), soit le tribunal judiciaire de Grasse pour Cagnes-sur-Mer et les communes voisines. Pour l'action en responsabilité dirigée contre le syndic lui-même, la fiche officielle de service-public.gouv.fr désigne le tribunal judiciaire du domicile du défendeur, c'est-à-dire du siège du syndic : si le cabinet de syndic est établi à Nice, la question du tribunal à saisir doit être examinée avant d'assigner.

La représentation par avocat est obligatoire lorsque la demande dépasse 10 000 euros (article 761 du Code de procédure civile). Lorsque l'ancien syndic retient les fonds ou les archives, une voie rapide existe : après une mise en demeure restée sans effet, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d'ordonner la remise des pièces sous astreinte (article 18-2 de la loi de 1965). L'ancien syndic doit en effet transmettre la situation de trésorerie et les références des comptes dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions, et l'ensemble des documents et archives dans le délai d'un mois.

Un litige avec le syndic s'accompagne souvent d'une contestation d'assemblée générale ou d'un sinistre mal géré en parties communes : voir aussi la page dégât des eaux. Les modalités de facturation du cabinet figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Un copropriétaire peut-il agir seul contre le syndic ?

Oui, à condition de justifier d'un préjudice personnel, financier, matériel ou moral, causé par une faute du syndic. Il n'a alors besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale. En revanche, la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires lui-même suppose une action du syndicat, ou du président du conseil syndical sur délégation expresse de l'assemblée générale, prévue par l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Peut-on révoquer un syndic simplement parce qu'on n'a plus confiance en lui ?

Pas en cours de mandat. La résiliation anticipée du contrat de syndic exige une ou plusieurs inexécutions suffisamment graves, comme des travaux votés non réalisés ou l'absence de compte bancaire séparé. La simple perte de confiance ne suffit pas et expose le syndicat à indemniser le syndic. À l'échéance du contrat, en revanche, la copropriété est libre de ne pas le renouveler, sans avoir à se justifier.

Combien de temps dure le mandat d'un syndic de copropriété ?

La durée du mandat du syndic est fixée par le contrat, avec des dates calendaires de début et de fin, et ne peut pas dépasser trois ans. Le mandat est renouvelable, mais uniquement par un nouveau vote de l'assemblée générale à la majorité de l'article 25, après mise en concurrence de plusieurs projets de contrat par le conseil syndical.

Le syndic ne répond pas à mes demandes de documents : quel recours ?

Formulez la demande par écrit. Si le syndic ne remet pas la fiche synthétique au copropriétaire qui la demande au-delà d'un mois, une pénalité de 15 euros par jour de retard est retenue sur sa rémunération forfaitaire annuelle. La même pénalité s'applique aux documents demandés par le conseil syndical. Le syndic professionnel doit par ailleurs proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété.

L'ancien syndic refuse de transmettre les archives et les fonds : que faire ?

L'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose à l'ancien syndic de remettre la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires dans les quinze jours de la cessation de ses fonctions, puis les documents et archives dans le mois. Après mise en demeure infructueuse, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour obtenir la remise sous astreinte.

Qui désigne un syndic lorsque l'assemblée générale n'arrive pas à se mettre d'accord ?

Le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, saisi par requête par un ou plusieurs copropriétaires, par le maire ou par le président de l'intercommunalité compétente en matière d'habitat. L'assistance d'un avocat est obligatoire. La mission du syndic judiciaire cesse dès qu'un syndic désigné par l'assemblée générale accepte son mandat. Pour Cagnes-sur-Mer, le tribunal compétent est celui de Grasse.

Textes et sources officielles

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Chaque dossier est différent : cette page donne des repères généraux et ne remplace pas une consultation. Le cabinet vous reçoit à Cagnes-sur-Mer, sur rendez-vous.

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