Logement indécent : critères, démarches et recours du locataire contre le bailleur

Qu'est-ce qu'un logement décent au sens de la loi ?

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent, « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal » et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques. Cette obligation vaut pour les locations vides et meublées à usage de résidence principale, pendant toute la durée du bail.

Un logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ne peut jamais être considéré comme décent (article 5 du décret). L'insalubrité et la mise en sécurité relèvent en outre d'une procédure administrative distincte, prévue par le Code de la construction et de l'habitation, qui s'ajoute aux recours du locataire contre son bailleur.

Mon logement est classé F ou G au DPE : est-il encore décent ?

La performance énergétique est un critère de décence à part entière. Le calendrier, fixé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et par l'article 3 bis du décret du 30 janvier 2002, est progressif en France métropolitaine :

Selon la fiche officielle, ces seuils s'appliquent aux baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement pendant chaque période. Un bail ancien reconduit tacitement après le 1er janvier 2025 est donc concerné. Le locataire d'un logement classé G peut demander la mise en conformité et, à défaut, saisir le juge, qui peut réduire le loyer.

La loi fixe toutefois deux limites. Le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique lorsque le logement se trouve dans une copropriété et que le bailleur démontre que, malgré ses diligences auprès de l'assemblée générale et les travaux réalisés dans ses parties privatives, il n'a pas pu atteindre le niveau minimal ; ni lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle (article 20-1). Dans ces deux cas, le juge conserve le pouvoir de réduire le loyer. La question se pose souvent pour les appartements en copropriété de Cagnes-sur-Mer, où les travaux d'isolation dépendent d'un vote de l'assemblée générale : voir la rubrique copropriété.

Quelles démarches engager quand le logement n'est pas décent ?

1. Constituez la preuve. Photographies datées, échanges avec le bailleur ou l'agence, factures de chauffage, diagnostic de performance énergétique annexé au bail, certificats médicaux le cas échéant, constat d'un commissaire de justice pour les désordres importants.
2. Signalez le problème par écrit, puis adressez au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : description précise des désordres, critères de décence méconnus, travaux demandés.
3. Attendez deux mois au plus. À défaut d'accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie ; elle intervient gratuitement. Sa saisine n'est pas un préalable obligatoire : le juge peut être saisi directement (article 20-1).
4. Saisissez le juge des contentieux de la protection si le bailleur ne fait rien.

En parallèle, vous pouvez signaler la situation aux services de l'État par la plateforme Signal Logement et vous informer auprès de l'ADIL des Alpes-Maritimes. Si vous percevez une aide au logement, la CAF ou la MSA peut faire constater la non-décence : l'allocation est alors conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire, le temps que le bailleur réalise les travaux. Pendant ce délai, le locataire ne paie que le loyer et les charges diminués du montant de l'allocation, sans que le bailleur puisse en tirer argument pour demander la résiliation du bail (article L. 843-1 du Code de la construction et de l'habitation). L'information du bailleur par l'organisme payeur vaut demande de mise en conformité par le locataire.

Que peut décider le juge des contentieux de la protection ?

Saisi par le locataire ou par le bailleur, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). La demande de mise en conformité ne porte pas atteinte à la validité du bail en cours : le locataire reste dans les lieux, aux conditions du bail.

Le locataire peut en outre demander la réparation de ses préjudices — trouble de jouissance, surconsommation de chauffage, biens détériorés par l'humidité — sur le fondement de l'obligation du bailleur d'assurer la jouissance paisible du logement et d'y faire les réparations nécessaires autres que locatives (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Lorsque l'origine des désordres est technique et discutée, une expertise judiciaire peut être demandée au juge. Le jugement qui constate la non-décence est transmis au préfet.

Le juge compétent est celui dont dépend le logement : pour Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup et Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, celui d'Antibes. Tous dépendent du tribunal judiciaire de Grasse. L'action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que les travaux ne sont pas faits ?

Non. La fiche officielle est sans ambiguïté : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer au motif que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, et il peut exiger que les sommes soient consignées.

Humidité, infiltrations, dégât des eaux : qui est responsable ?

Toutes les traces d'humidité ne relèvent pas de la décence. Trois situations doivent être distinguées, car elles ne visent pas le même responsable :

• Défaut du logement lui-même (absence de ventilation, infiltrations par la toiture ou les menuiseries, remontées d'eau) : c'est l'obligation de décence du bailleur, décrite sur cette page.
• Sinistre ponctuel (fuite, rupture de canalisation, débordement chez un voisin) : il relève d'abord des assurances. Voir la page dégât des eaux.
• Désordre venant des parties communes (façade, toiture-terrasse, colonnes) : le bailleur doit agir auprès du syndic de copropriété ; le locataire, lui, s'adresse à son bailleur. Voir la page litige avec le syndic.

Comment le cabinet vous accompagne

• Qualification des désordres au regard du décret du 30 janvier 2002 et choix du bon interlocuteur : bailleur, assureur, syndic.
• Rédaction de la mise en demeure et, si nécessaire, saisine de la commission départementale de conciliation.
• Saisine du juge des contentieux de la protection : travaux sous délai, réduction ou consignation du loyer, indemnisation du trouble de jouissance, demande d'expertise.
• Défense du locataire assigné en paiement qui oppose l'indécence du logement.

Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer. L'aide juridictionnelle et, parfois, la protection juridique de votre assurance habitation peuvent financer la procédure : voir la page avocat du locataire.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 (obligation de délivrer un logement décent) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20-1 (mise en conformité, pouvoirs du juge) — Légifrance
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent — Légifrance
• Code de la construction et de l'habitation, article L. 843-1 (conservation de l'allocation de logement) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance
• Logement décent : critères et recours du locataire — service-public.gouv.fr
• Commission départementale de conciliation — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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