Avocat mandataire en transactions immobilières à Cagnes-sur-Mer : vendre un bien en succession, en indivision ou après un divorce

Qu'est-ce qu'un avocat mandataire en transactions immobilières ?

L'avocat mandataire en transactions immobilières est un avocat qui, en plus de conseiller son client, reçoit de lui le mandat de mettre un bien en vente, de rechercher un acquéreur et de négocier les conditions de la vente. L'article 6.3 du Règlement intérieur national de la profession d'avocat (RIN), dans sa version consolidée au 7 juillet 2026, prévoit que l'avocat peut être « mandataire en transaction immobilière ».

Cette activité n'est pas le métier principal de l'avocat. Le Conseil national des barreaux précise qu'elle « ne s'exerce qu'à titre accessoire » et que le mandat confié à l'avocat doit être lié à une consultation préalable portant sur un problème principal : une succession à régler, une indivision à dénouer, un régime matrimonial à liquider. L'article 6.2 du RIN rappelle par ailleurs que toute activité à caractère commercial est incompatible avec l'exercice de la profession d'avocat.

L'avocat qui entend exercer l'activité de mandataire en transaction immobilière doit en faire la déclaration à son Ordre, par lettre ou courriel adressé au bâtonnier (article 6.4 du RIN). Pour mon cabinet, il s'agit de l'Ordre des avocats au Barreau de Grasse.

Quelles règles encadrent le mandat de vente confié à un avocat ?

Le mandat de vente confié à un avocat obéit aux règles générales du mandat fixées par l'article 6.2 du RIN et aux règles d'honoraires de l'article 11 du même règlement.

• Un mandat écrit et spécifique. En dehors de la représentation en justice, l'avocat doit justifier d'un mandat écrit qui détermine la nature, l'étendue, la durée et les conditions de sa mission. Le mandat de négocier, d'agir et de signer au nom du client doit être spécifique : il ne peut pas avoir un caractère général.
• Aucun engagement irrévocable sans votre accord écrit. L'avocat ne peut ni transiger au nom du mandant, ni l'engager irrévocablement par une offre de contracter, sans y avoir été autorisé spécialement et par écrit. Il ne peut aliéner un bien du mandant que si le mandat le stipule expressément.
• Des fonds déposés à la CARPA. L'avocat qui manie des fonds de manière accessoire à une opération juridique doit les déposer sans délai à la CARPA, la caisse des règlements pécuniaires des avocats.
• Des honoraires, payés par le seul client. L'avocat conclut par écrit avec son client une convention d'honoraires (article 11.2 du RIN) et ne peut percevoir d'honoraires que de son client ou d'un mandataire de celui-ci (article 11.3). La rémunération d'apports d'affaires et les opérations de courtage lui sont interdites.
• Les principes essentiels de la profession. Dans toutes ses missions, l'avocat reste soumis aux règles relatives à l'indépendance, au secret professionnel et aux conflits d'intérêts (article 6.1 du RIN). L'avocat s'assure aussi, avant d'accepter, de la licéité de l'opération pour laquelle le mandat lui est donné.

Les modalités de facturation du cabinet sont présentées sur la page honoraires et précisées dans la convention signée avant toute mission.

Quelle différence entre un avocat mandataire et un agent immobilier ?

L'avocat mandataire et l'agent immobilier ne relèvent pas de la même réglementation. L'agent immobilier exerce sous le régime de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet. Cette loi ne s'applique pas aux membres des professions dont la liste est fixée par décret (article 2) ; l'article 95 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 cite notamment les notaires et les avocats, pour les opérations que leur réglementation professionnelle les autorise à réaliser.

Ces deux cadres répondent à des besoins différents. Le recours à un avocat mandataire a du sens lorsque la vente n'est qu'un élément d'un dossier juridique plus large : héritiers en désaccord, indivision bloquée, partage après divorce. Le même professionnel conseille alors le client sur ses droits, négocie la vente et, si nécessaire, saisit le juge. Dans tous les cas, l'acte de vente lui-même est reçu par un notaire.

Faut-il l'accord de tous les indivisaires pour vendre un bien en indivision ?

Oui, en principe. L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'accomplir les actes d'administration, de conclure certains baux ou de vendre les meubles indivis pour payer les dettes de l'indivision. La vente d'un immeuble indivis est en revanche un acte de disposition : elle requiert le consentement de tous les indivisaires, quelle que soit la taille de leur part.

Lorsque tous les indivisaires sont d'accord sur le principe de la vente, le travail porte sur le prix, le choix de l'acquéreur, la répartition des frais et le sort du prix de vente. C'est dans cette situation que le mandat de vente confié à l'avocat est le plus utile : un interlocuteur unique rend compte à tous les indivisaires, et les points de désaccord sont traités avant la signature plutôt qu'après.

Un indivisaire refuse de vendre ou ne répond pas : quelles solutions ?

Le Code civil prévoit plusieurs voies pour sortir du blocage. Toutes passent par le juge, et la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, en a modifié plusieurs.

La vente à la majorité des deux tiers (article 815-5-1 du Code civil)

1. Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire leur intention de vendre le bien.
2. Dans le délai d'un mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.
3. Si un indivisaire s'oppose à la vente ou ne se manifeste pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.
4. Le tribunal judiciaire peut alors autoriser la vente, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
5. La vente se fait par licitation, c'est-à-dire aux enchères, et non de gré à gré. Les sommes retirées ne peuvent pas être remployées, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Cette procédure est exclue en cas de démembrement de la propriété du bien (usufruit et nue-propriété) et dans certaines situations particulières visées par le texte. La vente ainsi autorisée est opposable à l'indivisaire qui n'a pas consenti, sauf si l'intention de vendre ne lui a pas été régulièrement signifiée.

L'autorisation judiciaire de vendre seul (articles 815-5 et 815-6 du Code civil)

Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte qui exigerait le consentement d'un coïndivisaire, si le refus de ce dernier met en péril l'intérêt commun (article 815-5). Depuis le 9 avril 2026, l'article 815-6 du Code civil prévoit en outre que le président du tribunal judiciaire, saisi des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun, peut autoriser un indivisaire à conclure seul l'acte de vente d'un bien indivis.

Le partage judiciaire et la licitation (articles 815 et 840 du Code civil)

Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis prononcé par jugement ou prévu par convention (article 815). Le partage est demandé en justice lorsqu'un indivisaire refuse de consentir au partage amiable ou lorsque des contestations s'élèvent sur la manière d'y procéder (article 840). À peine d'irrecevabilité, l'assignation en partage décrit sommairement le patrimoine à partager, précise les intentions du demandeur et les diligences entreprises pour parvenir à un partage amiable (article 1360 du Code de procédure civile).

Le tribunal ordonne la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués (article 1377 du Code de procédure civile) : c'est la licitation. À tout moment, les copartageants peuvent abandonner la voie judiciaire et reprendre un partage amiable (article 842 du Code civil). Une tentative de vente amiable sérieuse, conduite avant ou pendant la procédure, conserve donc tout son intérêt.

Quel tribunal est compétent pour un bien situé à Cagnes-sur-Mer ?

En matière de succession, le tribunal du lieu d'ouverture de la succession est exclusivement compétent pour connaître de l'action en partage (article 841 du Code civil), et la succession s'ouvre au dernier domicile du défunt (article 720). Si le défunt était domicilié à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var ou Vence, l'action relève du tribunal judiciaire de Grasse. À l'inverse, la maison de vacances cagnoise d'un défunt domicilié à Lyon ou à Paris dépend du tribunal de son dernier domicile, même si le bien se trouve dans les Alpes-Maritimes.

Après un divorce, la liquidation et le partage des intérêts patrimoniaux des époux relèvent du juge aux affaires familiales (article L. 213-3 du Code de l'organisation judiciaire), qui siège au tribunal judiciaire de Grasse pour les communes du secteur. Depuis le 9 avril 2026, l'article 840 du Code civil vise expressément les demandes de liquidation et de partage des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de PACS et des concubins.

Comment vendre la maison ou l'appartement après un divorce ?

Lorsque aucun des époux ne souhaite ou ne peut conserver le logement, la vente du bien et le partage du prix permettent de liquider le régime matrimonial. Tant que le partage n'est pas intervenu, les ex-époux sont le plus souvent en indivision sur le bien : les règles de l'unanimité et les recours décrits plus haut leur sont applicables.

Avant de mettre le bien en vente, il faut comparer cette solution avec le rachat de la part de l'autre époux, expliqué sur la page bien immobilier et soulte, et replacer la vente dans l'ensemble des comptes entre époux, présentés sur la page liquidation du régime matrimonial. Comme j'interviens déjà dans le dossier de divorce ou de liquidation, le mandat de vente en est le prolongement : le prix, le calendrier et la répartition sont négociés en cohérence avec le reste du partage.

Succession et résidence secondaire sur la Côte d'Azur : quelles précautions ?

Cagnes-sur-Mer et les communes voisines comptent de nombreuses résidences secondaires. Au décès de leur propriétaire, ces biens reviennent souvent à des héritiers qui vivent loin des Alpes-Maritimes, n'occupent pas le logement et n'ont ni le même projet ni le même calendrier. Le bien reste alors fermé, tandis que les charges de copropriété, les impôts locaux et l'assurance continuent de courir pour l'indivision. La page assurance d'une résidence secondaire traite des garanties à surveiller pour un logement inoccupé.

Les héritiers qui vendent connaissent rarement l'état réel du bien. Or le vendeur est tenu de la garantie des défauts cachés de la chose vendue (article 1641 du Code civil), et l'acquéreur peut agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). Rassembler les diagnostics, les procès-verbaux d'assemblée générale et l'historique des sinistres, puis informer loyalement l'acquéreur de ce que les vendeurs savent, limite ce risque. Le sujet est développé sur la page vice caché immobilier et sur celle consacrée à la clause d'exclusion de garantie.

Comment le cabinet vous accompagne

• Consultation préalable : analyse des droits de chacun dans le bien (titre de propriété, acte de notoriété, jugement de divorce, convention d'indivision) et des voies de sortie possibles.
• Mandat écrit de vente, accessoire à cette mission : mise en vente, recherche d'acquéreurs, négociation, compte rendu à tous les mandants.
• Coordination avec le notaire chargé de la succession ou de la liquidation, qui reçoit l'acte de vente.
• En cas de blocage : mise en œuvre de la procédure de l'article 815-5-1, demande d'autorisation judiciaire ou assignation en partage devant le tribunal judiciaire de Grasse.

Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer, 6 chemin de la Minoterie, y compris les héritiers et indivisaires qui ne résident pas dans les Alpes-Maritimes. Pour exposer votre situation, utilisez le formulaire de contact.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Règlement intérieur national de la profession d'avocat, articles 6.2 à 6.4 (titre deuxième : des activités) — Conseil national des barreaux
• Règlement intérieur national de la profession d'avocat, version consolidée au 7 juillet 2026 (articles 2, 6 et 11) — Conseil national des barreaux
• L'avocat mandataire en transaction immobilière, activité accessoire (28 avril 2023) — Conseil national des barreaux
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 2 (professions exclues) — Légifrance
• Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 95 (notaires, avocats…) — Légifrance
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 1er (activités visées) — Légifrance
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 3 (carte professionnelle, garantie financière) — Légifrance
• Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6 (mandat écrit, rémunération) — Légifrance
• Code civil, articles 815 à 815-18 (régime légal de l'indivision, dont art. 815 et 815-14) — Légifrance
• Code civil, article 815-3 (majorité des deux tiers et unanimité) — Légifrance
• Code civil, articles 815-2 à 815-7-1 (actes relatifs aux biens indivis, dont art. 815-5) — Légifrance
• Code civil, article 815-5-1 (vente à la majorité des deux tiers) — Légifrance
• Code civil, article 815-6 (mesures urgentes, version en vigueur depuis le 9 avril 2026) — Légifrance
• Code civil, articles 840 à 842 (partage judiciaire) — Légifrance
• Code civil, article 720 (lieu d'ouverture de la succession) — Légifrance
• Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision — Légifrance
• Code de procédure civile, article 1360 (assignation en partage) — Légifrance
• Code de procédure civile, article 1377 (licitation) — Légifrance
• Code de l'organisation judiciaire, article L. 213-3 (juge aux affaires familiales) — Légifrance
• Code civil, article 1641 (garantie des vices cachés) — Légifrance
• Code civil, article 1648 (délai de deux ans) — Légifrance
• Succession : indivision entre les héritiers (fiche vérifiée le 16 avril 2026) — service-public.gouv.fr
• Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits (13 mai 2026) — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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