Contester une décision d'assemblée générale de copropriété : délai, conditions et motifs

Par Maître Christophe Pastorino, avocat au Barreau de GrasseMis à jour le 21 septembre 20268 min de lecture

L'essentiel

Une décision d'assemblée générale de copropriété se conteste devant le tribunal judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, à peine de déchéance (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). L'action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants : celui qui a voté pour la résolution adoptée ne peut pas la contester. Pour un immeuble situé à Cagnes-sur-Mer ou dans les communes voisines, le tribunal compétent est le tribunal judiciaire de Grasse, et l'assistance d'un avocat est obligatoire. Passé le délai, la décision s'impose à tous, même irrégulière.

Sur cette page

Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?
Quel est le délai pour contester, et à partir de quand court-il ?
Pour quels motifs une assemblée générale peut-elle être annulée ?
Quel tribunal saisir pour une copropriété de Cagnes-sur-Mer ou des environs ?
Quels sont les effets de l'annulation d'une décision d'assemblée générale ?
Comment le cabinet vous accompagne
Questions fréquentes
Textes et sources officielles

Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?

L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. Il faut en outre être titulaire d'un droit réel sur un lot au moment de l'assemblée (propriétaire, usufruitier).

Opposant : le copropriétaire qui a voté « contre » une résolution adoptée, ou « pour » une résolution rejetée.
Défaillant : le copropriétaire absent et non représenté lors du vote de la résolution.

La qualité d'opposant s'apprécie résolution par résolution. Un copropriétaire peut donc contester la résolution n° 12, contre laquelle il a voté, mais pas la résolution n° 8, qu'il a approuvée. Seul celui qui était opposant ou défaillant pour l'ensemble des résolutions peut demander l'annulation de l'assemblée générale dans son entier.

Avant l'assemblée : pensez à votre vote

Si une résolution vous paraît irrégulière, votez contre et vérifiez que le procès-verbal mentionne votre nom et votre nombre de voix parmi les opposants. Un vote favorable, même donné pour « ne pas bloquer », vous ferme la voie du recours sur cette résolution.

Quel est le délai pour contester, et à partir de quand court-il ?

Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Le syndic doit réaliser cette notification dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale (article 42, alinéa 2). Le délai court à compter de la notification faite à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (article 18 du décret du 17 mars 1967).

Il s'agit d'un délai prévu « à peine de déchéance » : l'action doit être introduite devant le tribunal avant son expiration. Une lettre de protestation adressée au syndic, même recommandée, ne suffit pas. En l'absence de contestation dans le délai, une décision, même irrégulière ou illégale, devient définitive et s'impose à tous.

Les délais à connaître autour d'une assemblée générale de copropriété
Étape	Délai	Texte
Convocation avant l'assemblée	21 jours au moins, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement	Décret du 17 mars 1967, art. 9
Notification du procès-verbal par le syndic	1 mois à compter de l'assemblée	Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2
Action en contestation	2 mois à compter de la notification du procès-verbal	Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 2
Suspension des travaux votés aux articles 25 et 26	Jusqu'à l'expiration du délai de 2 mois, sauf urgence	Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 3
Procès-verbal jamais notifié	5 ans	Loi du 10 juillet 1965, art. 42, al. 1 ; fiche service-public.gouv.fr

La notification du procès-verbal se fait désormais en principe par voie électronique (lettre recommandée électronique ou procédé équivalent), sauf pour les copropriétaires qui ont demandé à conserver la voie postale. Elle doit indiquer le délai dans lequel les décisions peuvent être contestées. Si le syndic n'a jamais notifié le procès-verbal, la fiche officielle de service-public.gouv.fr indique que le délai de contestation est de cinq ans.

Pour quels motifs une assemblée générale peut-elle être annulée ?

Il suffit de démontrer que les règles légales d'organisation ou de fonctionnement de l'assemblée, ou celles qui gouvernent la décision elle-même, n'ont pas été respectées. Il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi.

Les irrégularités de convocation

La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété (article 9 du décret du 17 mars 1967). Elle indique le lieu, la date et l'heure de la réunion ainsi que l'ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération. Le non-respect du délai, même d'un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée. La fiche officielle de service-public.gouv.fr cite également, parmi les irrégularités de convocation, son contenu incomplet et son envoi par un auteur incompétent.

Les irrégularités de tenue et de vote

Question non inscrite à l'ordre du jour : l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions figurant dans la convocation.
Majorité erronée : une décision relevant de la double majorité de l'article 26, ou de l'unanimité, adoptée à la majorité de l'article 24 ou de l'article 25.
Composition irrégulière : personnes sans qualité ayant voté, absence de désignation du président de séance.
Procès-verbal défaillant : absence du résultat exact de chaque vote, absence du nom et du nombre de voix des opposants, décision présentée comme unanime alors qu'il y a eu des votes contre. L'annulation est toutefois écartée lorsque le sens du vote peut être reconstitué et que l'erreur n'a pas eu d'incidence sur le résultat.

L'abus de majorité

Une résolution adoptée dans les formes peut encore être contestée sur le fond, lorsqu'elle est contraire à l'intérêt collectif des copropriétaires ou qu'elle a été prise dans le seul but de favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires : c'est l'abus de majorité, admis par les tribunaux. La preuve en incombe à celui qui l'invoque et elle est exigeante : un simple désaccord sur l'opportunité d'une dépense ne suffit pas.

Quel tribunal saisir pour une copropriété de Cagnes-sur-Mer ou des environs ?

Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 relèvent de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967). Pour un immeuble situé à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Vence ou Biot, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal judiciaire de Grasse, y compris pour Saint-Laurent-du-Var, pourtant limitrophe de Nice.

Analyse du dossier. Je vérifie votre qualité d'opposant ou de défaillant sur chaque résolution, la date de notification du procès-verbal et les irrégularités exploitables (convocation, feuille de présence, pouvoirs, majorités).
Assignation. L'action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et non contre le syndic personnellement ni contre les autres copropriétaires. Je la fais délivrer par commissaire de justice sans attendre les derniers jours du délai de deux mois.
Instruction et jugement. L'assistance d'un avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour cette action. Le tribunal annule la ou les résolutions irrégulières, ou l'assemblée entière.

Une décision d'assemblée reste exécutoire tant qu'elle n'est pas annulée. La loi prévoit une seule suspension automatique : sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois (article 42, alinéa 3).

Quels sont les effets de l'annulation d'une décision d'assemblée générale ?

La décision annulée est considérée comme n'ayant jamais existé. Le jugement s'impose à tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont pas agi en justice. Deux limites doivent être connues.

Les charges restent dues. L'annulation n'a pas d'incidence sur l'obligation de chaque copropriétaire de régler ses charges : suspendre ses paiements pendant la procédure expose à une action en recouvrement de charges.
Les tiers de bonne foi sont protégés. Si la résolution annulée est celle qui désignait le syndic, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables.
Répartition des charges. Lorsque le tribunal fait droit à la contestation d'une décision modifiant la répartition des charges, il procède lui-même à la nouvelle répartition (article 42, dernier alinéa).

L'annulation ne règle pas toujours le problème de fond : le syndic peut convoquer une nouvelle assemblée qui votera régulièrement la même résolution. C'est pourquoi j'examine avec vous, avant d'assigner, ce que l'annulation vous apportera concrètement, et si une négociation avec le conseil syndical ou une résolution alternative ne serait pas plus efficace.

Comment le cabinet vous accompagne

Calcul immédiat du délai à partir de la date de notification du procès-verbal, première vérification à réception du dossier.
Examen de la convocation, de la feuille de présence, des pouvoirs et du procès-verbal pour identifier les motifs d'annulation sérieux.
Rédaction de l'assignation et représentation devant le tribunal judiciaire de Grasse.
Côté syndicat : défense de la résolution contestée, ou conseil pour faire revoter régulièrement une décision fragile.

Lorsque l'irrégularité provient du syndic lui-même (convocation tardive, procès-verbal non notifié), la question de sa responsabilité se pose : voir la page litige avec le syndic. Le cabinet reçoit à Cagnes-sur-Mer sur rendez-vous ; les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

J'étais présent à l'assemblée générale et je me suis abstenu : puis-je contester la décision ?

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 réserve l'action aux copropriétaires opposants ou défaillants. La fiche officielle de service-public.gouv.fr définit l'opposant comme celui qui a voté contre la résolution adoptée, ou pour une résolution rejetée. Si vous entendez préserver votre droit de contester une résolution, le vote contre est donc la seule position sûre ; la situation de l'abstentionniste doit être examinée avec un avocat.

Je n'ai jamais reçu le procès-verbal de l'assemblée générale : le délai de deux mois a-t-il couru ?

Non. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal à chaque copropriétaire opposant ou défaillant, selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 18 du décret du 17 mars 1967. D'après la fiche officielle de service-public.gouv.fr, si le syndic n'a jamais envoyé le procès-verbal, le délai de contestation est de cinq ans. Il reste prudent d'agir vite, car le syndicat peut soutenir qu'une notification a bien eu lieu.

Faut-il un avocat pour contester une assemblée générale de copropriété ?

Oui. Le recours est porté devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble et l'accompagnement par un avocat est obligatoire, comme l'indique la fiche officielle de service-public.gouv.fr. L'avocat fait délivrer une assignation au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Pour un immeuble de Cagnes-sur-Mer, il s'agit du tribunal judiciaire de Grasse.

La contestation suspend-elle l'exécution de la décision votée ?

En principe non : une décision d'assemblée générale s'applique tant qu'elle n'a pas été annulée par le tribunal. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une seule suspension : sauf urgence, le syndic ne peut pas faire exécuter les travaux votés aux majorités des articles 25 et 26 avant l'expiration du délai de contestation de deux mois.

Puis-je arrêter de payer mes charges si je conteste l'assemblée générale ?

Non. L'annulation d'une décision d'assemblée générale n'a pas d'incidence sur l'obligation de chaque copropriétaire de régler ses charges. Le copropriétaire qui cesse de payer s'expose à une mise en demeure, puis à la procédure accélérée de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec des frais de recouvrement mis à sa seule charge.

Une erreur dans le procès-verbal suffit-elle à faire annuler l'assemblée générale ?

Pas toujours. Les irrégularités les plus graves, comme l'absence du résultat des votes ou du nom des opposants, peuvent entraîner l'annulation. Mais lorsqu'une erreur de forme porte sur les conditions de vote ou le calcul des voix, l'assemblée n'est pas annulée s'il reste possible de reconstituer le sens du vote et si l'erreur n'a pas modifié le résultat.

Textes et sources officielles

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Chaque dossier est différent : cette page donne des repères généraux et ne remplace pas une consultation. Le cabinet vous reçoit à Cagnes-sur-Mer, sur rendez-vous.

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