Avocat en copropriété à Cagnes-sur-Mer : assemblée générale, syndic, charges
Par Maître Christophe Pastorino, avocat au Barreau de GrasseMis à jour le 5 min de lecture
L'essentiel
En copropriété, quatre litiges reviennent sans cesse : la contestation d'une décision d'assemblée générale (délai de deux mois), le conflit avec le syndic, les charges impayées ou contestées (prescription de cinq ans) et la location saisonnière contraire au règlement. Tous sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et relèvent du tribunal du lieu de l'immeuble : le tribunal judiciaire de Grasse pour Cagnes-sur-Mer et les communes voisines. J'assiste aussi bien les copropriétaires que les syndicats de copropriétaires et les conseils syndicaux.
Sur cette page
- Quels sont vos droits en tant que copropriétaire ?
- Quels litiges de copropriété le cabinet traite-t-il ?
- Comment se votent les décisions en assemblée générale ?
- Quel tribunal saisir pour une copropriété de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet ou Saint-Laurent-du-Var ?
- Qui le cabinet accompagne-t-il ?
- Questions fréquentes
- Textes et sources officielles
Les questions traitées
Contester une assemblée générale
Qui peut contester une résolution, dans quel délai, pour quels motifs et avec quels effets, devant le tribunal judiciaire de Grasse.
LireLitige avec le syndic
Les obligations du syndic, les fautes qui engagent sa responsabilité, la résiliation de son contrat et les recours lorsque la copropriété n'a plus de syndic.
LireCharges de copropriété impayées
La procédure de recouvrement des charges, ses garanties et sa prescription, et les moyens de défense du copropriétaire qui conteste les sommes réclamées.
LireLocation saisonnière et règlement de copropriété
Clause d'habitation bourgeoise, destination de l'immeuble, jurisprudence de la Cour de cassation et loi du 19 novembre 2024 : les règles de la location meublée de tourisme en copropriété.
LireQuels sont vos droits en tant que copropriétaire ?
Chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction à ces droits, sauf celles que justifie la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (article 8 de la même loi).
Ces deux articles commandent la plupart des litiges : peut-on louer son appartement à la semaine, exercer une profession libérale dans son lot, fermer une loggia, poser une climatisation en façade ? La réponse se trouve toujours dans la lecture combinée du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble. Une clause du règlement contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite (article 43).
Quels litiges de copropriété le cabinet traite-t-il ?
| Litige | Règle clé | Délai pour agir |
|---|---|---|
| Contester une assemblée générale | Action réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants (art. 42, al. 2) | 2 mois à compter de la notification du procès-verbal |
| Litige avec le syndic | Le syndic est seul responsable de sa gestion (art. 18) | 5 ans pour une action personnelle (art. 42, al. 1, et Code civil, art. 2224) |
| Charges impayées ou contestées | Exigibilité anticipée 30 jours après la mise en demeure (art. 19-2) | 5 ans pour le recouvrement |
| Location saisonnière et règlement de copropriété | Destination de l'immeuble ; vote aux deux tiers des voix dans certains immeubles (art. 26, d) | Selon l'action engagée |
Les autres difficultés courantes — travaux sur parties communes sans autorisation, appropriation d'une partie commune, nuisances d'un occupant — obéissent aux mêmes textes. Un dégât des eaux en copropriété soulève en plus des questions d'assurance, traitées sur la page dégât des eaux.
Comment se votent les décisions en assemblée générale ?
Une grande partie des contestations porte sur la majorité appliquée. La loi du 10 juillet 1965 en prévoit quatre, selon l'importance de la décision.
| Majorité | Calcul | Exemples |
|---|---|---|
| Article 24 (majorité simple) | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance | Travaux de conservation de l'immeuble, autorisation donnée au syndic d'agir en justice |
| Article 25 (majorité absolue) | Majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Désignation et révocation du syndic, travaux d'amélioration |
| Article 26 (double majorité) | Majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix | Modification du règlement sur l'usage des parties communes, actes de disposition |
| Unanimité | Voix de tous les copropriétaires | Modification de la destination de l'immeuble, de la répartition des charges (cas général) |
Lorsqu'une décision relevant de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24. Un mécanisme comparable existe pour l'article 26 (article 26-1).
Quel tribunal saisir pour une copropriété de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet ou Saint-Laurent-du-Var ?
Tous les litiges nés de l'application de la loi du 10 juillet 1965 sont de la compétence de la juridiction du lieu de la situation de l'immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967). Pour les immeubles de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Vence et Biot, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal judiciaire de Grasse.
Cette règle compte sur la Côte d'Azur, où de nombreux lots sont des résidences secondaires : le copropriétaire qui habite Lyon, Bruxelles ou Milan devra agir — ou se défendre — à Grasse. Le délai de deux mois pour contester une assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal, quel que soit le lieu de résidence du copropriétaire.
Résidence secondaire : surveillez vos notifications
Depuis la généralisation des notifications par voie électronique, le procès-verbal d'assemblée générale est en principe notifié par lettre recommandée électronique, sauf si vous avez demandé à conserver la voie postale. Vérifiez que le syndic dispose d'une adresse électronique et d'une adresse postale à jour : le délai de deux mois court à compter de la notification, non du jour où vous prenez connaissance du procès-verbal.
Qui le cabinet accompagne-t-il ?
- Les copropriétaires, occupants ou bailleurs, résidents ou non : contestation d'une résolution, action contre le syndic, contestation de charges, défense face à une action du syndicat.
- Les syndicats de copropriétaires, représentés par leur syndic professionnel ou bénévole : recouvrement des charges, action contre un copropriétaire qui viole le règlement, action en responsabilité contre un ancien syndic.
- Les conseils syndicaux : analyse du contrat de syndic, préparation d'une résolution de résiliation, action contre le syndic en exercice sur délégation de l'assemblée générale (article 15 de la loi de 1965).
- Les petites copropriétés et les villas divisées en quelques lots, où l'absence de syndic ou d'assemblée régulière bloque toute décision.
Si votre lot est loué, les rapports avec votre locataire relèvent d'un autre régime : voir la rubrique avocat du bailleur. Les modalités de facturation du cabinet sont présentées sur la page honoraires.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il agir seul en justice sans passer par le syndic ?
Oui. L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire d'exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, a de son côté qualité pour agir en justice, y compris contre certains copropriétaires.
Quelle majorité faut-il pour révoquer le syndic de copropriété ?
La désignation comme la révocation du syndic se votent à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Si la résolution recueille au moins le tiers des voix sans atteindre cette majorité, un second vote à la majorité simple est possible.
Je vis à l'étranger : où dois-je agir contre ma copropriété de Villeneuve-Loubet ?
Devant le tribunal judiciaire de Grasse. L'article 61-1 du décret du 17 mars 1967 attribue tous les litiges de copropriété à la juridiction du lieu de situation de l'immeuble, quel que soit le domicile du copropriétaire. Un avocat du Barreau de Grasse peut vous représenter sans que vous ayez à vous déplacer pour chaque étape de la procédure.
Le règlement de copropriété peut-il tout interdire ?
Non. Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles justifiées par la destination de l'immeuble. Une clause contraire aux dispositions impératives de la loi est réputée non écrite en application de l'article 43, et le juge peut le constater.
Pendant combien de temps le syndicat peut-il réclamer des charges de copropriété impayées ?
Cinq ans. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoie à l'article 2224 du Code civil pour les actions personnelles entre un copropriétaire et le syndicat. Le syndicat des copropriétaires dispose donc de cinq ans à compter de l'exigibilité des sommes pour engager le recouvrement ; au-delà, la dette est en principe prescrite.
Textes et sources officielles
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis — Légifrance
- Loi du 10 juillet 1965, article 8 (règlement de copropriété et destination de l'immeuble) — Légifrance
- Loi du 10 juillet 1965, article 15 (actions en justice) — Légifrance
- Loi du 10 juillet 1965, article 26-1 (second vote) — Légifrance
- Loi du 10 juillet 1965, article 42 (prescription et contestation des assemblées) — Légifrance
- Loi du 10 juillet 1965, article 43 (clauses réputées non écrites) — Légifrance
- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 61-1 (compétence territoriale) — Légifrance
- Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? — service-public.gouv.fr
- Procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires (notification) — service-public.gouv.fr
- Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr
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Chaque dossier est différent : cette page donne des repères généraux et ne remplace pas une consultation. Le cabinet vous reçoit à Cagnes-sur-Mer, sur rendez-vous.