Location saisonnière (Airbnb) et règlement de copropriété : ce qui est permis, ce qui peut être interdit

Le règlement de copropriété peut-il interdire la location saisonnière ?

Oui, mais dans une limite posée par la loi. Chaque copropriétaire use et jouit librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). En sens inverse, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles que justifie la destination de l'immeuble, « telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (article 8).

Toute la question est donc de savoir ce que dit le règlement, et ce qu'est l'immeuble. Un immeuble d'habitation calme, sans commerce, occupé à l'année, n'a pas la même destination qu'une résidence de bord de mer conçue dès l'origine pour la villégiature, où la location à la semaine se pratique depuis toujours.

Que dit la Cour de cassation sur la location de courte durée en copropriété ?

La Cour de cassation raisonne au cas par cas, à partir du règlement et de la réalité de l'activité. Trois arrêts de sa troisième chambre civile donnent les repères.

• Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864. Le règlement réservait l'immeuble à l'usage d'habitation ou à un usage mixte professionnel-habitation, à l'exclusion de toute activité commerciale. Des copropriétaires avaient divisé leurs lots en studios meublés loués pour de courtes périodes avec prestations de services. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : la cour d'appel avait pu retenir que ces rotations de courtes périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble.
• Cass. 3e civ., 27 février 2020, n° 18-14.305. Sur pourvoi contre un arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dans une copropriété des Alpes-Maritimes dont le règlement réservait les bâtiments à l'usage exclusif d'habitation, une société propriétaire de nombreux lots y exerçait une activité commerciale de location saisonnière. Le pourvoi est rejeté : le règlement excluait que les appartements soient utilisés dans le cadre d'une activité commerciale.
• Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455. À l'inverse, dans un immeuble dont le règlement interdisait l'activité commerciale dans les lots d'habitation, la Cour de cassation rejette le pourvoi dirigé contre un arrêt ayant jugé que la location meublée de courte durée, qui n'était accompagnée d'aucune prestation de services para-hôtelière significative, n'était pas de nature commerciale et ne violait donc pas le règlement.

Deux enseignements en découlent. D'une part, la seule clause « pas d'activité commerciale » ne suffit pas toujours à interdire une location de courte durée sans services : c'est précisément ce vide que la loi du 19 novembre 2024 est venue combler. D'autre part, l'ampleur de l'activité (nombre de lots, division en studios, ménage, accueil, linge, rotation des occupants) et la rédaction exacte du règlement font la décision. Ces trois arrêts n'ont pas été publiés au Bulletin : ils éclairent la méthode des juges plus qu'ils ne posent une règle générale.

Que change la loi du 19 novembre 2024 pour les copropriétés ?

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite « loi Le Meur », a modifié la loi du 10 juillet 1965 sur trois points, en vigueur depuis le 21 novembre 2024.

1. Une interdiction votée aux deux tiers des voix (article 26, d). L'assemblée générale peut désormais modifier le règlement de copropriété pour interdire la location en meublés de tourisme des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Auparavant, l'assemblée ne pouvait, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses parties privatives telles qu'elles résultent du règlement : il fallait en pratique l'accord de tous.
2. Une condition préalable. Cette modification ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Dans un immeuble dont le règlement autorise le commerce dans tous les lots, le vote aux deux tiers n'est pas ouvert.
3. Une information obligatoire du syndic (article 9-2). Lorsqu'un lot fait l'objet de la déclaration de meublé de tourisme prévue à l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, le copropriétaire — ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé — en informe le syndic. Un point d'information sur l'activité de location de meublés touristiques dans la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
4. Des règlements explicites pour l'avenir (article 8-1-1). Les règlements de copropriété établis à compter de l'entrée en vigueur de la loi mentionnent de manière explicite l'autorisation ou l'interdiction de la location de meublés de tourisme.

Lorsque la majorité des deux tiers n'est pas atteinte, l'article 26-1 de la loi de 1965 prévoit, pour les décisions relevant du premier alinéa de l'article 26, un second vote immédiat à la majorité des voix de tous les copropriétaires, si le projet a recueilli l'approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix. La rédaction de la résolution et le décompte des voix doivent être préparés avec soin.

Quelles règles s'ajoutent en dehors de la copropriété (mairie, déclaration, 120 jours) ?

Le règlement de copropriété n'est qu'un des deux étages. Le second est la réglementation publique des meublés de tourisme. Le cadre national est le suivant : toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder au préalable à une déclaration soumise à enregistrement par téléservice, et le numéro délivré doit figurer dans les annonces (article L. 324-1-1 du Code du tourisme) ; la résidence principale ne peut être louée plus de 120 jours par année civile, plafond que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours ; dans les communes qui l'ont instituée, la location d'un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur suppose une autorisation de changement d'usage (articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation).

Nuisances d'une location saisonnière : quels recours pour les voisins et le syndicat ?

Même lorsque la location de courte durée est permise par le règlement, elle ne doit pas causer de trouble. Depuis le 17 avril 2024, l'article 1253 du Code civil énonce que le propriétaire, le locataire ou l'occupant qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Il n'est pas nécessaire de prouver une faute : il faut établir le trouble et son caractère anormal (bruit nocturne répété, allées et venues incessantes, dégradations des parties communes, occupation des lieux par des groupes).

1. Constituer la preuve. Main courante ou plainte, constats de commissaire de justice, attestations de voisins, courriels au syndic, captures des annonces en ligne mentionnant la capacité d'accueil et le calendrier des réservations.
2. Saisir le syndic. Il est chargé de faire respecter le règlement de copropriété (article 18 de la loi de 1965) : rappel au règlement, puis mise en demeure du copropriétaire bailleur.
3. Agir en justice. Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir contre le copropriétaire qui viole le règlement ; le syndic doit en principe y être autorisé par l'assemblée générale. Tout copropriétaire peut aussi agir seul pour les atteintes à la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic (article 15). Le tribunal peut ordonner la cessation de l'activité contraire au règlement et allouer des dommages et intérêts.

Lorsque c'est un locataire qui sous-loue le logement sur une plateforme sans l'accord de son bailleur, le copropriétaire bailleur dispose de ses propres recours : voir la page sous-location Airbnb sans accord.

Vous louez en saisonnier et le syndic veut vous l'interdire : comment vous défendre ?

• Relire le règlement en entier, et non la seule clause citée par le syndic : destination de l'immeuble, usage des lots, mention d'activités professionnelles ou commerciales autorisées, état descriptif de division.
• Qualifier votre activité. Une location de courte durée qui n'est accompagnée d'aucune prestation de services para-hôtelière significative n'a pas été jugée commerciale dans l'arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-21.455).
• Vérifier la régularité du vote si l'assemblée a modifié le règlement : condition préalable tenant à l'interdiction des activités commerciales, majorité de l'article 26, exclusion des résidences principales, convocation et ordre du jour. Le délai de contestation est de deux mois.
• Vous mettre en règle : information du syndic (article 9-2), déclaration et enregistrement, règles de votre commune, assurance adaptée à la location de courte durée — voir la page résidence secondaire et assurance.

Quel tribunal, et comment le cabinet intervient-il ?

Les litiges nés de l'application du statut de la copropriété relèvent de la juridiction du lieu de situation de l'immeuble (article 61-1 du décret du 17 mars 1967). Pour les immeubles de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Vence et Biot, il s'agit du tribunal judiciaire de Grasse ; les appels sont portés devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

• Pour les syndicats et les conseils syndicaux : audit du règlement, rédaction de la résolution d'interdiction fondée sur l'article 26, d, mise en demeure et action contre le copropriétaire contrevenant.
• Pour les copropriétaires voisins : action fondée sur le trouble anormal de voisinage et sur la violation du règlement.
• Pour les copropriétaires loueurs : analyse du règlement avant achat ou avant mise en location, défense face au syndicat, contestation d'une résolution irrégulière.

Le cabinet reçoit à Cagnes-sur-Mer sur rendez-vous, y compris les propriétaires de résidences secondaires à Villeneuve-Loubet ou à Saint-Laurent-du-Var qui ne résident pas dans la région. Les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 (majorité des deux tiers, interdiction des meublés de tourisme) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 9-2 (information du syndic) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 8-1-1 (mention explicite dans les nouveaux règlements) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 8 (destination de l'immeuble) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, articles 9, 15 et 18 (texte consolidé) — Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 26-1 (second vote) — Légifrance
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (régulation des meublés de tourisme) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 mars 2018, n° 14-15.864 — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 février 2020, n° 18-14.305 — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455 — Légifrance
• Code civil, article 1253 (troubles anormaux du voisinage) — Légifrance
• Code du tourisme, article L. 324-1-1 (déclaration, enregistrement, 120 jours) — Légifrance
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 61-1 (juridiction du lieu de situation de l'immeuble) — Légifrance
• Meublé de tourisme : résidence secondaire, copropriété et démarches en mairie — service-public.gouv.fr

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