Mon locataire sous-loue sur Airbnb sans mon accord : preuves, résiliation et sous-loyers

Un locataire a-t-il le droit de sous-louer son logement sur Airbnb ?

Non, sauf accord écrit du bailleur. L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ». Cette règle s'applique aux locations vides comme aux locations meublées à usage de résidence principale, et elle vaut pour la sous-location de tout le logement comme d'une seule chambre.

• L'accord doit être écrit et porter à la fois sur le principe de la sous-location et sur son prix. Un accord verbal, une tolérance ou le silence du bailleur ne suffisent pas.
• Le loyer au mètre carré de surface habitable demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que paie le locataire principal.
• Le locataire doit remettre au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.
• En cas de cessation du bail principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation.

La location touristique obéit en outre à ses propres règles : déclaration préalable avec numéro d'enregistrement, et plafond de 120 jours par année civile pour une résidence principale, que la commune peut abaisser jusqu'à 90 jours (article L. 324-1-1 du Code du tourisme). Ces règles s'ajoutent à l'article 8 ; elles ne dispensent jamais le locataire d'obtenir l'accord de son bailleur.

Comment prouver que mon locataire sous-loue le logement ?

C'est au bailleur de prouver la sous-location, c'est-à-dire la mise à disposition du logement à un tiers contre paiement. Héberger un proche n'est pas sous-louer. La preuve doit être réunie avant toute mise en demeure : une annonce se supprime en quelques secondes.

1. Faire constater l'annonce par un commissaire de justice : description et photographies du logement, prix à la nuitée, calendrier des disponibilités, identité de l'hôte, nombre et dates des commentaires de voyageurs. Les commentaires datés permettent de reconstituer la durée et la fréquence des sous-locations.
2. Recueillir les éléments de l'immeuble : attestations de voisins, signalements du syndic ou du gardien, boîte à clés, allées et venues de voyageurs avec bagages.
3. Demander au juge une mesure d'instruction. L'article 145 du Code de procédure civile permet, s'il existe un motif légitime d'établir la preuve avant tout procès, d'obtenir sur requête ou en référé une mesure telle qu'un constat dans les lieux ou la communication du relevé des sommes encaissées par le locataire.

Peut-on résilier le bail pour sous-location interdite ?

Oui, mais la résiliation doit être prononcée par le juge. La clause résolutoire du bail ne peut pas jouer pour ce motif : l'article 4, g, de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour un manquement autre que le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le défaut d'assurance ou les troubles de voisinage constatés par une décision de justice. Un commandement visant la clause résolutoire pour sous-location serait donc sans effet.

Le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection en résiliation judiciaire du bail. Le Code civil prévoit que, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut, « suivant les circonstances », faire résilier le bail (article 1729). Le juge apprécie donc la gravité du manquement : sous-locations répétées, durée, montant des gains, poursuite de l'activité malgré une mise en demeure, nuisances pour l'immeuble. Une sous-location ponctuelle et aussitôt arrêtée n'aboutit pas nécessairement à la résiliation.

La procédure d'expulsion qui suit le jugement est la même que pour des impayés : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, trêve hivernale. Elle est détaillée sur la page expulsion du locataire. Le congé pour motif légitime et sérieux est présenté sur la page congé pour vente ou pour reprise.

Le bailleur peut-il récupérer les loyers Airbnb encaissés par le locataire ?

Oui. Dans un arrêt publié du 12 septembre 2019 (n° 18-20.727), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a posé le principe suivant : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Le fondement est le droit de propriété : les fruits civils d'un bien appartiennent à son propriétaire (articles 546 et 547 du Code civil).

Dans cette affaire, des locataires avaient sous-loué leur appartement sur Airbnb de 2013 à 2015. La cour d'appel de Paris les avait condamnés à reverser au propriétaire 27 295 € de sous-loyers, et la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi. Les locataires soutenaient que le propriétaire, qui avait perçu ses loyers, s'enrichissait sans cause : l'argument a été écarté.

En pratique, le montant réclamé se reconstitue à partir du prix à la nuitée, du calendrier et des commentaires constatés, ou des relevés dont le juge ordonne la communication. Le bailleur peut en outre demander des dommages et intérêts s'il justifie d'un préjudice distinct, par exemple des dégradations. Service-public.gouv.fr indique également que la plateforme qui a publié l'annonce peut, elle aussi, être condamnée à reverser les revenus tirés de la sous-location.

Logement en copropriété : quels risques pour le propriétaire bailleur ?

À Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet ou Saint-Laurent-du-Var, communes littorales proches de l'aéroport de Nice, la location à la nuitée est tentante pour un locataire. Lorsque le logement se trouve en copropriété, le règlement de copropriété peut restreindre ou interdire la location touristique de courte durée, et les allées et venues de voyageurs suscitent des plaintes. Le syndicat des copropriétaires peut alors se retourner vers le copropriétaire bailleur, qui a tout intérêt à démontrer qu'il a réagi dès qu'il a eu connaissance de la sous-location.

Ces questions sont traitées sur la page location saisonnière et règlement de copropriété. Les règles communales applicables aux meublés de tourisme varient d'une commune à l'autre : il convient de se renseigner auprès de la mairie du lieu du logement.

Quel tribunal saisir et comment le cabinet intervient-il ?

Le litige relève du juge des contentieux de la protection dont dépend le logement (article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Pour Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup et Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, celui d'Antibes. L'appel est porté devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

• Analyse du bail et des éventuels échanges avec le locataire, pour écarter tout accord écrit antérieur.
• Organisation du constat avec un commissaire de justice, puis, si nécessaire, requête ou référé pour obtenir les relevés de la plateforme.
• Mise en demeure, puis assignation en résiliation du bail, expulsion et restitution des sous-loyers.
• Coordination avec le syndic lorsque la sous-location trouble la copropriété.

Le cabinet reçoit les propriétaires sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer. Les modalités de facturation sont présentées sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 8 (cession et sous-location) — Légifrance
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727, publié au bulletin — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites) — Légifrance
• Code civil, article 547 (fruits civils et droit d'accession) — Légifrance
• Code civil, article 1729 (résiliation du bail pour usage non conforme) — Légifrance
• Code de procédure civile, article 145 (mesures d'instruction avant tout procès) — Légifrance
• Code du tourisme, article L. 324-1-1 (meublés de tourisme) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 15 (congé pour motif légitime et sérieux) — Légifrance
• Code pénal, article 226-4-2 (expulsion illicite) — Légifrance
• Un locataire peut-il sous-louer son logement ? — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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