Contester un congé pour vente ou pour reprise : les droits du locataire

Pour quels motifs un bailleur peut-il donner congé à son locataire ?

Les motifs sont limitativement énumérés par l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 : la décision de vendre le logement, la décision de le reprendre pour l'habiter, ou un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. Les mêmes motifs valent pour une location meublée (article 25-8). Un congé donné sans motif, ou pour un autre motif — relouer plus cher, par exemple —, n'est pas valable.

Le congé ne met fin au bail qu'à son échéance : un bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail. Le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par l'article 15. Il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Quelles conditions de forme et de délai le congé doit-il respecter ?

Le délai se compte à partir de la réception effective du congé, et non de son envoi. C'est la raison pour laquelle des bailleurs préfèrent faire signifier le congé par un commissaire de justice plutôt que de dépendre du retrait d'une lettre recommandée. Vérifiez la date portée sur l'avis de réception ou sur l'acte, et comparez-la à la date d'échéance du bail, renouvellements et reconductions compris.

Pour une location vide, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire doit être jointe au congé pour vente ou pour reprise ; son contenu est fixé par un arrêté du 13 décembre 2017.

Congé pour reprise : qui peut habiter le logement, et que doit prouver le bailleur ?

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Un neveu, un ami ou un salarié du bailleur ne figurent pas dans cette liste.

Le bailleur doit en outre justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise (article 15, I). Un congé qui se borne à indiquer « reprise pour habiter », sans aucun élément sur le projet, est fragile. À l'inverse, des indices de fraude peuvent apparaître après le départ du locataire : logement remis en location, proposé en location saisonnière ou mis en vente peu après.

Le bailleur vient d'acheter le logement occupé

L'article 15 protège le locataire d'un logement vendu occupé. Pour un congé pour reprise, lorsque le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. Pour un congé pour vente, lorsque le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, le bailleur ne peut donner congé qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail en cours.

Congé pour vente : comment fonctionne le droit de préemption du locataire ?

Pour une location vide, le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée : il vaut offre de vente au profit du locataire (article 15, II). Le congé doit aussi reproduire, à peine de nullité, les termes des cinq premiers alinéas de ce paragraphe II.

1. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le locataire qui ne l'accepte pas est, à l'expiration du préavis, déchu de tout titre d'occupation.
2. Le locataire qui accepte dispose de deux mois, à compter de l'envoi de sa réponse, pour réaliser la vente. S'il indique dans sa réponse recourir à un prêt, l'acceptation est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai est porté à quatre mois. Le bail est prorogé jusqu'à l'expiration de ce délai.
3. Si le bailleur vend ensuite à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut nouvelle offre, valable un mois à compter de sa réception.

Le droit de préemption ne s'applique pas aux ventes entre parents jusqu'au troisième degré inclus, à la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis. Un prix sans rapport avec le marché, qui paraît fixé pour dissuader le locataire d'acheter, peut être discuté devant le juge parmi les indices d'un congé frauduleux. Le locataire qui envisage d'acheter son logement à Cagnes-sur-Mer a intérêt à faire vérifier l'état du bien et de la copropriété avant d'accepter l'offre : voir la page vice caché immobilier.

Qu'est-ce qu'un locataire protégé contre le congé ?

Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond applicable pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans des limites géographiques définies par la loi (article 15, III). La même protection joue lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, sous conditions de ressources, et au profit des bénéficiaires de l'allocation journalière de présence parentale (article 15, IV).

• Exception : la protection ne s'applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans, ou lorsque ses ressources sont inférieures au même plafond.
• Dates d'appréciation : l'âge du locataire et celui du bailleur s'apprécient à la date d'échéance du bail ; les ressources, à la date de notification du congé.
• Plafond de ressources : il est fixé par arrêté et dépend de la composition du foyer et de la localisation ; la fiche officielle sur le congé du bailleur indique les montants en vigueur.

Autre protection : la possibilité de donner congé est suspendue lorsqu'une procédure a été engagée contre le bailleur au titre de l'insalubrité ou de la mise en sécurité de l'immeuble, à compter de l'engagement de la procédure contradictoire. Voir aussi la page logement indécent.

Congé frauduleux : quelles sanctions pour le bailleur ?

Le fait de délivrer un congé justifié frauduleusement par la décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des faits. Le locataire est recevable à se constituer partie civile et à demander la réparation de son préjudice (article 15, V ; article 25-8 pour les meublés).

Devant le juge civil, le locataire évincé par un congé frauduleux peut demander des dommages et intérêts : frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral. L'action se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu, ou aurait dû connaître, les faits révélant la fraude (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Conservez donc le congé, et surveillez ce que devient le logement après votre départ : annonces de location, plateformes de location saisonnière, nom sur la boîte aux lettres.

Comment contester un congé, et devant quel tribunal ?

1. Faites vérifier le congé dès sa réception : date de réception, échéance du bail, motif, mentions obligatoires, notice, qualité du bénéficiaire de la reprise, prix de vente, situation de locataire protégé.
2. Contestez par écrit, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur, en exposant l'irrégularité.
3. Tentez une conciliation devant la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, qui interviennent gratuitement.
4. Saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire juger que le congé n'est pas valable et que le bail se poursuit, ou pour obtenir réparation.

N'attendez pas la fin du préavis pour agir. Si le congé est valable, le locataire qui reste dans les lieux après son terme devient occupant sans titre et s'expose à une procédure d'expulsion. S'il est irrégulier, mieux vaut le faire constater avant d'avoir quitté le logement. Pendant le préavis, lorsque le congé émane du bailleur, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a réellement occupé les lieux : il peut donc partir dès qu'il a trouvé un autre logement.

Le juge compétent est celui dont dépend le logement. Pour Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup et Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, le tribunal de proximité d'Antibes. Le point de vue du propriétaire est exposé sur la page congé pour vente ou pour reprise.

Comment le cabinet vous accompagne

• Audit du congé : délais, forme, mentions, notice, bénéficiaire de la reprise, prix proposé, statut de locataire protégé.
• Conseil sur l'exercice du droit de préemption : délais pour accepter, condition de prêt, articulation avec le notaire.
• Contestation amiable, puis saisine du juge des contentieux de la protection pour faire déclarer le congé non valide.
• Après le départ : action en dommages et intérêts en cas de congé frauduleux.

Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer ; les modalités de facturation figurent sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé, droit de préemption, locataire protégé, congé frauduleux) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en location meublée) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance
• Arrêté du 13 décembre 2017 relatif à la notice d'information jointe au congé — Légifrance
• Congé donné par le bailleur (fiche vérifiée le 1er juin 2026) — service-public.gouv.fr
• Commission départementale de conciliation — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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