Zone tendue à Cagnes-sur-Mer : préavis réduit à un mois et encadrement du loyer à la relocation

Cagnes-sur-Mer et les communes voisines sont-elles en zone tendue ?

Oui. Une zone tendue est une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements (article 17, I, de la loi du 6 juillet 1989). La liste des communes est fixée par l'annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. Dans sa version en vigueur, cette annexe mentionne, au titre de l'agglomération de Nice, les six communes suivantes :

Le simulateur officiel « zone tendue » permet de vérifier n'importe quelle commune, en distinguant les baux signés avant et depuis le 24 décembre 2025, date de la dernière modification de la liste. Pour une autre commune des Alpes-Maritimes, faites le test avant d'invoquer le préavis réduit.

Comment bénéficier du préavis réduit à un mois ?

Pour une location vide, le préavis du locataire est en principe de trois mois. Il est réduit à un mois lorsque le logement est situé en zone tendue (article 15, I, 1°, de la loi du 6 juillet 1989). Ce droit tient à la situation du logement : le locataire n'a pas à justifier d'une mutation, d'une perte d'emploi ou d'un problème de santé.

Une condition de forme est déterminante : le locataire qui souhaite bénéficier du préavis réduit doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé. À défaut, le préavis applicable est de trois mois. Une lettre qui se borne à annoncer un départ « dans un mois » ne suffit donc pas.

1. Écrivez dans la lettre de congé que le logement est situé à Cagnes-sur-Mer (ou dans la commune concernée), commune classée en zone tendue par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, et que vous bénéficiez à ce titre du préavis d'un mois prévu par l'article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989.
2. Joignez un justificatif : par exemple le résultat du simulateur officiel ou l'extrait de l'annexe du décret mentionnant la commune.
3. Notifiez le congé dans les formes légales : lettre recommandée avec demande d'avis de réception, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
4. Comptez le délai à partir de la réception : le préavis court du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre, et non du jour de l'envoi.

Le locataire qui donne congé doit le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur. Organisez l'état des lieux de sortie et la remise des clés à la fin du préavis : c'est cette remise qui fait courir le délai de restitution du dépôt de garantie.

Quel préavis selon le type de location ?

Le bailleur conteste parfois le préavis réduit et retient deux mois de loyer sur le dépôt de garantie. Si la lettre de congé mentionnait et justifiait le motif, cette retenue n'est pas fondée : elle se conteste comme toute retenue injustifiée, avec la majoration de 10 % du loyer par mois de retard.

Le loyer est-il encadré à Cagnes-sur-Mer lors d'une relocation ?

Oui, s'agissant de son évolution. Dans les communes de la zone tendue, un décret pris chaque année en application de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limite la hausse du loyer lors d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail. Le texte applicable est le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, reconduit par le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 pour la période du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Selon la fiche officielle, sont concernés les logements loués à titre de résidence principale ou avec un bail mobilité ; les logements sociaux, les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah, les meublés de tourisme et les sous-locations en sont exclus.

Le principe : lorsqu'un logement est reloué, le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si ce loyer n'a pas été révisé au cours des douze derniers mois, il peut seulement être augmenté de la variation de l'indice de référence des loyers. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail : c'est ce qui permet au nouveau locataire de contrôler.

Au renouvellement du bail, le même décret limite la réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué. Côté propriétaire, le classement en zone tendue emporte aussi l'application de la taxe sur les logements vacants : voir la page droit du logement.

Existe-t-il un plafond de loyer ou un complément de loyer à Cagnes-sur-Mer ?

Il faut distinguer deux dispositifs que l'on confond souvent. L'encadrement de l'évolution des loyers, décrit ci-dessus, s'applique dans toute la zone tendue. L'encadrement du niveau des loyers — un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré fixés par arrêté préfectoral — ne s'applique que dans certains territoires, à titre expérimental.

La fiche officielle de service-public.gouv.fr, vérifiée le 1er août 2026, énumère ces territoires : Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole, Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier et des communes du Pays basque. Aucune commune des Alpes-Maritimes n'y figure à cette date. Le dispositif pouvant évoluer, vérifiez la situation de votre commune au moment de signer ou de contester un bail.

Le complément de loyer est un mécanisme propre à l'encadrement du niveau des loyers : il permet au bailleur de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le locataire peut le contester dans les trois mois de la signature du bail. Ce mécanisme suppose donc qu'un loyer de référence ait été fixé pour le territoire. Si votre bail mentionne malgré tout un « complément de loyer », faites-le vérifier avant de le contester ou de le payer.

Que faire si le loyer de mon nouveau bail dépasse ce qui est autorisé ?

1. Vérifiez le bail : il doit mentionner le montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire. Son absence, ou un écart inexpliqué, est le premier indice.
2. Demandez les justificatifs : date de départ du précédent locataire, factures des travaux invoqués, références de loyers du voisinage.
3. Contestez par lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur, en demandant la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu.
4. Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, ou directement le juge des contentieux de la protection.

Les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un logement situé à Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup ou Vence, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer ; pour Biot, celui d'Antibes. Continuez à payer le loyer prévu au bail tant que le juge n'a pas statué.

Comment le cabinet vous accompagne

• Relecture ou rédaction de la lettre de congé avec préavis réduit, pour éviter une contestation du bailleur.
• Contestation d'une retenue sur le dépôt de garantie fondée sur un préavis de trois mois.
• Vérification du loyer d'un nouveau bail au regard du loyer du précédent locataire, et demande de restitution du trop-perçu.
• Conseil aux bailleurs sur la fixation du loyer à la relocation et sur les travaux qui permettent une réévaluation.

Le cabinet reçoit sur rendez-vous à Cagnes-sur-Mer. Les pages Villeneuve-Loubet, Saint-Laurent-du-Var, La Colle-sur-Loup, Biot et Vence précisent les juridictions de chaque commune. Pour un appartement en copropriété loué en meublé de tourisme, voir aussi la page location saisonnière et règlement de copropriété.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, annexe (liste des communes en zone tendue) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (préavis réduit à un mois) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17 (définition des zones tendues) — Légifrance
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (préavis en location meublée) — Légifrance
• Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (évolution des loyers à la relocation, applicable du 1er août 2026 au 31 juillet 2027) — Légifrance
• Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 (reconduction de l'encadrement de l'évolution des loyers) — Légifrance
• Décret n° 2026-831 du 25 août 2026 (nouvelle liste de communes à compter du 1er janvier 2027) — Légifrance
• Encadrement des loyers en zone tendue (fiche vérifiée le 1er août 2026) — service-public.gouv.fr
• Préavis du locataire — service-public.gouv.fr
• Simulateur « zone tendue » — service-public.gouv.fr
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance

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