Dépôt de garantie : ce que le bailleur peut retenir, et comment le justifier

Quelles sommes le bailleur peut-il déduire du dépôt de garantie ?

Le dépôt de garantie garantit l'exécution de ses obligations par le locataire. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à en déduire « les sommes restant dues au bailleur » et celles dont il pourrait être tenu à la place du locataire, « sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ». Ce n'est donc ni une indemnité forfaitaire, ni une somme acquise au bailleur.

Le montant du dépôt lui-même est plafonné : un mois de loyer hors charges en location vide (article 22), deux mois en location meublée (article 25-6), et aucun dépôt pour un bail mobilité (article 25-17). Il ne produit pas d'intérêts au profit du locataire et ne peut pas être révisé en cours de bail.

Quels justificatifs le bailleur doit-il fournir ?

Toute retenue repose sur la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie. L'état des lieux est établi contradictoirement lors de la remise et de la restitution des clés ; si l'une des parties s'y refuse, il est dressé par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié, les parties étant convoquées au moins sept jours à l'avance (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

• États des lieux d'entrée et de sortie, datés et signés, de préférence accompagnés de photographies.
• Devis ou factures chiffrant la remise en état. Service-public.gouv.fr cite aussi les photos, les constats de commissaire de justice et les lettres de réclamation restées sans réponse.
• Décompte des loyers et des charges, avec les justificatifs de charges.
• Courrier de restitution détaillant, poste par poste, les sommes retenues et le solde restitué.

Comment tenir compte de la vétusté ?

La vétusté est définie comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement » (article 4 du décret du 30 mars 2016). Les réparations rendues nécessaires par la vétusté ne sont pas à la charge du locataire (article 7, d, de la loi du 6 juillet 1989).

Concrètement, le bailleur ne peut pas facturer une peinture neuve à un locataire resté dix ans dans les lieux, même si les murs sont défraîchis. Lorsque le locataire a réellement dégradé un élément déjà ancien, la retenue doit tenir compte de l'âge de cet élément. Le bail peut prévoir une grille de vétusté, choisie parmi celles issues d'un accord collectif de location : elle fixe, pour les principaux matériaux et équipements, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement annuels appliqués au prix des réparations. À défaut de grille, le juge apprécie la part d'usure normale.

Dans quel délai le bailleur doit-il restituer le dépôt de garantie ?

Le délai court à compter de la remise des clés, et non de la date de fin du préavis ni de celle de l'état des lieux. Le locataire doit indiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. En cas de vente du logement en cours de bail, la restitution du dépôt incombe au nouveau bailleur.

À défaut de restitution dans les délais, le dépôt restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque le retard vient de ce que le locataire n'a pas communiqué l'adresse de son nouveau domicile. Pour un loyer de 900 € hors charges, trois mois de retard entamés représentent ainsi 270 € de majoration, quel que soit le montant restant à rendre.

Logement en copropriété : peut-on conserver une provision pour charges ?

Oui. Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut conserver, si elle est dûment justifiée, une provision d'au plus 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde interviennent dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes. Les parties peuvent aussi convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.

Cette règle vaut pour tout appartement loué dans une copropriété, à Cagnes-sur-Mer comme à Saint-Laurent-du-Var ou à Villeneuve-Loubet. Le reste du dépôt doit être restitué dans le délai normal d'un ou deux mois. Les questions de charges entre copropriétaires et syndic sont traitées dans la rubrique copropriété.

Les dégradations dépassent le dépôt de garantie : que faire ?

Le dépôt de garantie n'est pas un plafond. Si les loyers impayés et les réparations dépassent son montant, le bailleur conserve le dépôt, en le justifiant, et réclame le surplus au locataire, et le cas échéant à la caution.

1. Mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, accompagnée du décompte et des justificatifs.
2. Tentative de règlement amiable : conciliateur de justice ou commission départementale de conciliation. Service-public.gouv.fr indique que cette tentative est obligatoire avant de saisir le juge lorsque le litige ne dépasse pas 5 000 €.
3. Saisine du juge des contentieux de la protection dont dépend le logement. L'action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Si un sinistre est à l'origine des dommages, l'assurance habitation du locataire, qui couvre obligatoirement les risques locatifs, peut être sollicitée : voir la page dégât des eaux. Le locataire ne peut pas, de son côté, s'abstenir de payer le dernier mois de loyer en l'imputant sur le dépôt : le loyer reste dû jusqu'au terme du bail. La démarche inverse, celle du locataire qui réclame son dépôt, est décrite sur la page dépôt de garantie non restitué.

Comment le cabinet vous assiste-t-il à Cagnes-sur-Mer ?

• Analyse des deux états des lieux et tri entre ce qui relève de la dégradation et ce qui relève de la vétusté, avant l'envoi du décompte au locataire.
• Rédaction du courrier de restitution motivé, pour limiter le risque de majoration de 10 %.
• Mise en demeure, puis action en paiement contre le locataire et la caution lorsque la dette dépasse le dépôt.
• Défense du bailleur assigné en restitution devant le juge des contentieux de la protection.

Pour un logement situé à Cagnes-sur-Mer et dans les communes voisines du ressort du tribunal judiciaire de Grasse, l'annuaire officiel des juridictions désigne le tribunal de proximité de Cagnes-sur-Mer, ou celui d'Antibes pour Biot. Les modalités de facturation sont présentées sur la page honoraires.

Questions fréquentes

Textes et sources officielles

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22 (dépôt de garantie) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 7 (obligations du locataire, vétusté) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 4 (clauses réputées non écrites) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-6 (dépôt de garantie en location meublée) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 25-17 (bail mobilité) — Légifrance
• Loi du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription de trois ans) — Légifrance
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, article 4 (définition de la vétusté, grilles) — Légifrance
• Code civil, articles 1730 à 1732 (restitution de la chose louée) — Légifrance
• Dépôt de garantie d'un bail d'habitation — service-public.gouv.fr
• Annuaire des juridictions pour Cagnes-sur-Mer — justice.fr

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